操作マニュアル
ウルスタくん エージェントポータル v7.0 完全ガイド
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クイックスタートガイド
仲介営業： ダッシュボード → 顧客管理（新規登録）→ 追客・内見 → 賃貸管理で契約・入居手続き賃貸管理： 物件管理（物件登録）→ 賃貸管理（入居者・空室・修繕・滞納を一元管理）→ レポート（月次収支報告書）→ 家賃査定AI（賃料相場）毎朝の習慣： ダッシュボードでKPI確認 → 顧客管理「営業INBOX」で未処理対応 → 営業分析でパイプライン状況把握
ログイン手順
1
ブラウザでウルスタくんのURLにアクセスします。推奨ブラウザはGoogle Chrome・Edge（最新版）です。
2
登録済みのメールアドレスとパスワードを入力し「ログイン」ボタンをクリックします。
3
ログイン成功後はダッシュボードが表示されます。サイドバーのロゴをクリックするといつでもダッシュボードへ戻れます。
ログイン状態は同一ブラウザ・デバイスで保持されます。共有PCをご利用の場合は作業後に必ずサイドバー下部の「ログアウト」をクリックしてください。
新規アカウント登録
ウルスタくんへの新規登録には管理者から発行された招待コード が必要です。
1
ログイン画面下部の「招待コードで新規登録」リンクをクリック
2
招待コード・氏名・メール・パスワードを入力して「登録」
3
登録完了後、自動的にログインしてダッシュボードへ遷移します
ロールと権限
ロール できること できないこと 管理者（admin） 全機能・全顧客閲覧、招待コード発行、ログ確認 - エージェント（agent） 顧客管理・家賃査定AI・書類管理 システム設定、他エージェントのデータ管理
パスワード・セキュリティ
パスワードを忘れた場合は、ログイン画面の「パスワードをお忘れの方」からリセットリンクを送信できます。管理者は「設定」→「ユーザー管理」から各ユーザーの再設定も行えます。パスワードは 8文字以上 が必須です（英数字混在を推奨）。共用PC利用時は必ず作業後にログアウトしてください。
ログイン後に最初に表示される画面です。サイドバーのロゴクリックでいつでも戻れます。毎日の業務開始時にまず確認しましょう。
画面構成
エリア 表示内容 最上部 ユーザー名 + 時間帯別の挨拶メッセージ（おはようございます / こんにちは）+ 現在の日付・曜日 中央（KPIカード） 月間成約数・管理戸数・稼働率等の重要指標。カードクリックで詳細画面へ遷移 下部（タスク） 本日実行すべき営業活動（フォローアップ電話・メール送信等）の一覧 下部（アラート） 「長期間未接触」「契約期限接近」等のシステム通知
KPIカードの色の意味
色 状態 推奨アクション 緑 目標達成 現在のペースを維持 黄 目標まであと少し 残り期間で追い上げ施策を検討 赤 目標達成が困難 原因分析と対策を早急に実施
KPIは月初に「0」からスタートします。日々の増加ペースを追跡して営業目標を管理しましょう。
アラートの赤色表示は営業利益に直結する重要案件です。最優先で確認・対応してください。
+ 新規顧客の登録
2
氏名（必須）・年収（必須）・年齢（必須）を入力。その他の項目はあとから編集可能
3
流入元（リードソース） を選択。後の分析で効果測定に使います
4
「登録」ボタンをクリック。初期ステータスは「初回相談」で登録されます
「フォームを発行」ボタンから顧客自身に情報入力フォームのURLを送付すると、入力完了と同時にCRMに自動登録されます（入力ミス防止にも有効）。
リスト画面の各表示要素
表示要素 内容・意味 チェックボックス 複数選択して一括操作（後述⑤）を実行できます HOT / WARM / COOL / COLD 購入時期・スコア・滞在日数・最終接触日から自動算出した優先度 滞在日数バッジ 現ステータスに何日いるかを色分け（緑=正常 / 橙=要注意 / 赤=停滞） スコア / 通過率 直近の家賃査定結果。未計算は「家賃査定AI」タブから実行 次回アクション 設定済みの次回連絡日と種別。期限切れは赤字で警告
検索・絞り込み
名前/電話/メール検索 ：リアルタイムで一覧をフィルタリング雇用形態フィルター ：正社員・公務員・自営業等で絞り込み購入時期フィルター ：「今すぐ」「3ヶ月以内」等で優先顧客を抽出流入元フィルター ：紹介・WEB・SNS等チャネル別に絞り込み（後述⑦）ステータスタブ ：画面中央の「初回相談」「条件確認」等のタブで段階別表示
顧客詳細モーダルの使い方（6サブタブ構成 / 2026-05 改訂）
顧客行をクリックすると以下の6サブタブを持つモーダルが開きます：
① 基本情報タブ
個人情報（メール・年齢・雇用形態・登録日）の表示・編集
ステータス変更（右側「ステータス変更」セレクト → 「更新」ボタン）、変更履歴は自動記録
変更時の任意コメントも残せる
次回アクションの設定
1
顧客詳細「基本情報」タブの「次回アクション」欄を確認
2
種別ボタン（電話 / メール / 面談）から種別を選択
設定後はCRMリストの「次回アクション」列に期日が表示され、「本日のタスク」パネルにも自動で表示されます。
パイプライン（カンバン）ビュー
「 パイプライン」ボタンでカンバンボードに切り替えます。商談ステージが横方向に並び、各顧客カードには優先度・滞在日数・次回アクションが表示されます。全体の進捗を視覚的に把握するのに最適です。
NEW
複数の顧客を同時に操作できる機能です。大量の顧客データを効率よく管理するために活用してください。
顧客を選択する
1
CRMリスト表示で、各行左端の チェックボックス をクリックして顧客を選択
2
ヘッダー行のチェックボックスをクリックすると現在表示中の全顧客を一括選択・解除
3
1件以上選択すると、リスト上部にダークな一括操作バー が自動で表示されます
ステータスタブや検索フィルターで絞り込んだ状態でヘッダーチェックを押すと、フィルター後の顧客だけが選択されます。効率的な一括操作に活用しましょう。
一括ステータス変更
1
一括操作バーの「ステータス変更」ドロップダウンから新しいステータスを選択
3
選択した全顧客のステータスと変更履歴が自動で更新されます
ℹ
例えば「セミナー参加者50名を一括で初回相談→条件確認に昇格」「審査結果が出たグループを一括で本審査中→承認に変更」等の操作が数秒で完了します。
CSVエクスポート
3
「顧客データ_YYYY-MM-DD.csv」がダウンロードされます（Excelで開けます）
エクスポートされる列：氏名・フリガナ・メール・電話・年齢・年収・予算・雇用形態・ステータス・流入元・購入時期・登録日
一括削除
「削除」ボタンをクリックすると確認ダイアログが表示されます。削除は取り消せません ので慎重に操作してください。不要なテストデータの整理等にご使用ください。
削除操作は取り消せません。大切な顧客データを誤って削除しないよう、まずCSVエクスポートでバックアップを取ってから操作することを強く推奨します。
NEW
各商談ステージに最適化された定型文を一クリックで挿入できる機能です。毎回の文章作成時間を削減し、品質の高い追客コミュニケーションを標準化します。
テンプレートの使い方
1
顧客詳細モーダルを開き「アクティビティ」タブをクリック
2
「 テンプレート」ボタンをクリック（テキストエリアの下）
3
テンプレートパネルが展開し、現在の顧客のステージに合ったテンプレート が表示されます
4
テンプレートカードをクリックすると、アクティビティのテキストエリアに自動挿入されます
NEW
「どのチャネルから来た顧客が成約しやすいか」を把握することで、マーケティング投資の最適化が可能になります。
リードソースの設定
新規顧客登録時の「流入元（リードソース）」フィールドから選択します：
選択肢 該当するケース 紹介・口コミ 既存顧客・知人からの紹介 WEB検索 Google/Yahoo検索からの問い合わせ SNS・ブログ Instagram・Twitter・自社ブログ等 セミナー・展示会 住宅相談会・マネーセミナー等 飛び込み 店頭来店・飛び込み営業 DM・郵送 ダイレクトメール・チラシ その他 上記以外
既存顧客のリードソースはあとから顧客詳細「基本情報」タブで「流入元」を確認・編集できます（データがあれば表示されます）。
流入元フィルター
CRM画面上部ツールバーの「流入元: 全て」ドロップダウンから特定のチャネルで絞り込めます。例えば「WEB検索」を選択すると、WEBからの問い合わせ顧客だけが表示されます。
流入元分析（売上予測パネル内）
CRM画面右上の「予測」ボタンを押して開く「売上予測（Forecast）」パネルの右側に、流入元別の顧客分布グラフ が表示されます。
各チャネルの顧客数と全体に占める割合がバーグラフで表示
どのチャネルが集客に貢献しているか一目で把握可能
流入元別CSVエクスポートと組み合わせて成約率分析も可能
ℹ
ベストプラクティス：月次で「紹介」「WEB」「セミナー」チャネルの顧客数と成約数を比較。コストパフォーマンスが高いチャネルに営業リソースを集中投下することで成約率が向上します。
NEW
ステージ別の成約確度で加重した将来の売上見込み と、当月の成約実績 を対比し、今月の着地見込み を算出します。目標と並べることで「あといくら足りないか」が一目で分かります。
パネルを開く
2
右上の「管理者分析」トグルに切替（チーム5名以上で自動表示、または管理者権限で切替可能）
3
「パイプライン・実績」サブタブの加重パイプライン予実（着地見込み） カードを確認。顧客の追加・ステージ変更で自動更新されます
着地見込みの計算
指標 計算方法 活用シーン 今月実績 （緑）当月に成約したディールの見込売上の合計（改ざん不能な成約日時で判定） すでに確定した売上を把握 加重パイプライン （薄緑）アクティブ商談ごとの「見込売上 × ステージ成約確度」の合計 これから積み上がる期待値を予測 着地見込み 今月実績 ＋ 加重パイプライン 今月の最終的な売上着地を予測。目標と比較
1件の見込売上は、顧客に設定した金額があればそれを、無ければ目標設定の平均単価 を使います。
ステージ別の成約確度
ステージ 確度（%） 根拠 承認 90% 承認取得・契約手続き中 本審査 62% 審査中・承認待ち 申込 55% 購入申込・媒介契約段階 事前審査 40% 申込を決意・書類準備段階 提案・内覧 32% 物件紹介・内見対応中 条件・ヒアリング 22% 前向きな意思あり・条件整理中 初回接触 10% 初回相談・アポ段階 反響・新規 4% まだ具体的な意思決定なし
目標を設定して達成率を表示
月間売上目標を設定すると、達成率・不足額・月進捗ペース（緑＝実績／薄緑＝加重見込み／縦線＝今日）がパネルに表示されます。
1
予実パネルの「目標を設定」ボタン、または「営業分析」→「個人分析」→「KPI」を開く
ℹ
毎月初に「着地見込み」と「目標」を比較する習慣をつけましょう。目標に届かない場合は「反響・初回接触」の件数を増やすか、停滞案件を次のステージに進める打ち手が考えられます。担当者別の集計は社内ユーザーID基準のため、同姓・改名があっても実績が混ざりません。
画面上部「営業分析」タブ（顧客管理の右隣）→ 中段のパイプライン分析セクションからアクセス。営業ファネルの各ステージの顧客数・転換率を可視化し、ボトルネックを特定します。
画面を開く
2
中段の「パイプライン分析」セクションへスクロール
3
画面上部の期間フィルター（本年度/過去3ヶ月/カスタム）で分析期間を指定
「ユーザー選択」ドロップダウンで、特定メンバーのみのパイプラインに絞り込めます。
ファネル図の読み方
画面中央のファネル図（漏斗グラフ）は、営業プロセスの各段階の顧客数を視覚化したものです。各段階にマウスを合わせると人数・転換率がツールチップで表示されます。
位置 意味 見るポイント 最上部（広い部分） 見込み客の総数 集客力の指標 中段 商談開始した顧客 ここが狭い＝初期アプローチに課題 最下部（狭い部分） 成約に至った顧客 最終転換率を確認
ステージ別詳細テーブル
ファネル図の下に表示される詳細テーブルで各ステージの数値を確認します。
列名 内容 活用方法 ステージ名 初回接触→提案済み→交渉中→成約待ち 営業フローの段階を確認 顧客数 各ステージの顧客数 滞留が多い段階に注目 前段階比（%） 前ステージからの転換率 転換率が低い段階＝改善ポイント 平均経過日数 顧客の平均滞在日数 異常に長い＝ボトルネック
ℹ
テーブルの行をクリックすると、そのステージの全顧客一覧が表示され、個別にフォローアップを実行できます。
「書類管理」メニューでは、顧客ごとの提出書類の収集進捗を一元管理します。
書類ステータスの管理
ステータス 意味 操作 未収集 まだ顧客から受け取っていない 顧客にリクエスト 収集済 受け取ったが内容確認中 内容を確認する 確認済 内容を確認・承認済み 次の書類へ進む 再提出要 内容に不備あり 顧客に再提出依頼
全顧客書類準備状況グラフ
書類管理画面下部に、全顧客の書類収集率を棒グラフで表示。どの顧客の書類準備が遅れているかを一目で把握できます。
顧客自身に情報を入力してもらうフォームURLを発行し、入力完了と同時にCRMへ自動登録する機能です。情報収集の手間と入力ミスを大幅に削減します。
フォーム発行手順
1
CRM画面左上「フォームを発行」ボタンをクリック
2
発行されたURLをコピー（または「コピー」ボタンを押す）
4
お客様がフォームに入力・送信すると、CRMに自動登録されます
フォームで収集できる情報
氏名・フリガナ・メールアドレス・電話番号・年収・年齢・雇用形態・勤続年数・会社名・扶養家族数・自己資金・配偶者年収・物件種別・購入時期・希望エリア・予算・希望間取り・頭金・備考
「プレビュー」ボタンでお客様が見るフォームの表示を事前に確認できます。送付前に必ずご確認ください。
NEW
業者情報ページ
画面上部「設定」タブ（管理者のみ表示）→ 「自社情報」サブビューから、自社の宅建業者証明書スタイルの情報ページにアクセスできます。
会社名・宅建業者免許番号・代表者名・所在地・電話・FAX
宅地建物取引士（担当者）情報・所属協会
現在のプランと契約日・組織ID
「印刷」ボタンで印刷可能（社内掲示等に活用）
「情報を編集」ボタンから管理画面の「自社情報設定」タブに遷移できます。情報が正確に登録されているか定期的に確認しましょう。
宅建業者免許番号の登録
管理画面「自社情報設定」タブで宅建業者免許番号を登録します。
1
「免許種別」から「都道府県知事」または「国土交通大臣」を選択
2
更新回数（業歴番号）を入力（例：初回登録は「1」）
4
「確認」ボタンをクリック（免許種別選択後に有効化）
ℹ
宅建業者免許の形式：「都道府県知事（1）第123456号」のように表示されます。書式の統一により顧客への提示や内部管理が容易になります。
プラン・料金（管理者のみ）
すべてのユーザーがすべての機能を無料 で利用できます。サイドバーの「プラン」メニューから現在のプランと利用状況を確認できます。
説明 詳細 料金 ¥0（無料） クレジットカード 不要 ユーザー数 無制限 顧客数・物件数 無制限 AI利用回数 無制限 すべての機能 ○ 利用可能
詳しい機能一覧はマニュアル⑲「料金プラン別機能一覧」を参照してください。
Stripe決済リンクの設定（将来的なプラン導入時のための参考）
現在ウルスタくんはすべての機能が無料です。以下は、将来的にプラン分けを導入する場合のための参考設定方法です。
将来的にプランを導入する場合の標準的なフローを示しています。実装時期や仕様は変更される可能性があります。
NEW
賃貸管理メニューでは、物件の空室管理から入居者対応、入金管理、オーナー報告まで賃貸管理業務を一元管理します。サイドバーの「賃貸管理」から各タブを切り替えて利用します。
サブタブ一覧（10タブ / 2026-05 改訂）
サブタブ 機能 概要 KPIダッシュボード（稼働率・滞納額・空室数等） 入居者 入居者一覧・詳細（保証人・保証会社・入退去履歴）・退去精算 入金 月次入金一覧・一括消込・保証会社一括消込・オーナー送金サマリ 空室 空室一覧・KPI・長期空室アラート・マイソク生成・ポータル出力 内見 内見予約管理・鍵管理・設備チェックリスト・ICSカレンダー出力 申込 入居申込カンバン・審査スコアカード・保証会社連携 修繕 修繕依頼カンバン・業者DB・見積比較・原状回復計算 滞納 滞納管理・4段階督促フロー・保証会社代位弁済・法的チェックリスト 契約 契約一覧・更新管理・解約受付・定期借家再契約 オーナー報告 月次収支報告書・年次サマリ・空室損失シミュレーション・長期修繕計画
「電子サイン」「書類管理」は独立したトップタブ として画面上部にあります（賃貸管理のサブタブではありません）。詳細は⑯を参照。「周辺サービス」タブのサブタブ です（㉔ / ㉕参照）。
入居者管理
入居者タブでは全入居者の一覧表示、検索、詳細閲覧ができます。
入居者詳細モーダル ：5タブ構成（基本情報・契約情報・保証人/保証会社・入退去履歴・メモ）退去精算 ：国土交通省ガイドライン準拠の原状回復費用算出。経年劣化（6年減価償却）を自動計算保証会社連携 ：保証会社名・契約番号・保証料を記録。代位弁済請求にも対応
入金消込
2
「入金元フィルター」で絞り込み（口座振替・保証会社・入居者直接・クレジットカード）
3
「一括消込」ボタンで選択した入金元の未消込分を一括処理
4
保証会社経由の場合は「保証会社一括消込」ボタンが便利です
オーナー送金サマリでは、物件ごとの入金額から管理手数料を差し引いた送金額を自動計算します。
空室・内見・申込の流れ
1
物件管理で物件登録 → 賃貸管理の空室タブに空室が表示
2
空室をBBポータル/公開ポータルに公開（BB公開ボタン）
3
BBまたは公開サイトから内見予約が入る → 内見タブに表示
5
審査承認 → 入居者が自動作成（家賃・敷金・礼金・管理費を引き継ぎ）
滞納管理（4段階督促フロー / FAQ・AI回答と整合）
段階 内容 タイミング（支払期日からの経過） 1. 電話督促 入居者へ電話連絡（記録は督促タイムラインに自動保存） 支払期日翌日〜 2. 書面督促 催告書の送付（テンプレ自動生成） 1週間経過後 3. 保証会社請求 代位弁済請求 2週間経過後 4. 法的措置 内容証明・訴訟準備 1ヶ月経過後
滞納管理タブから「自動督促」を ON にすると、上記タイミングで自動的に督促メール送信・タイムライン記録が行われます。法的証拠として電子サインによる承諾書もここから送付可能。
契約管理
更新管理 ：契約満了6ヶ月前に自動で更新通知を生成。賃料改定提案も可能解約受付 ：3ステップ（解約受付 → 退去立会 → 精算）で管理定期借家 ：借地借家法38条4項に基づく再契約手続きに対応
オーナー報告書
月次収支報告書を自動生成し、メール用テキストとしてコピーまたはPDF印刷が可能です。年次サマリ、空室損失シミュレーション、長期修繕計画提案も含まれます。
ポータル出力
空室タブの「ポータル出力」ボタンから、SUUMO・HOME'S・at home・CHINTAI向けのCSVデータを出力できます。各ポータルの仕様に合わせたフィールドマッピングで、手動入力の手間を削減します。
マイソク生成（8テンプレート）
空室タブの物件カードで「マイソク」ボタンをクリックすると、フルスクリーンの生成画面が開きます。テンプレートを選択 → プレビュー → 印刷 / PDF保存で完了。
種類 テンプレ名 用途・特徴 賃貸用 集客型（標準） 初期表示。情報量と訴求のバランス重視 モダン 余白広め・情報整理重視のデザイン 上品（高級感） 分譲賃貸・タワーマンション向けの落ち着いた配色 印象重視（暗色） 視認性高い暗色背景・写真を引き立てる 横型（店頭掲示用） 横長レイアウト。店頭ガラス面・カウンター掲示向け 一覧型（比較重視） 1枚に複数物件を載せて比較できる体裁
標準テンプレは「設定」→「自社情報設定」→「マイソク種別」セレクトで切替可能。PR文（物件PR）とキャッチコピー（帯フッター）も同画面でリアルタイムプレビューを見ながら編集できます。
NEW
電子サインサービス
画面上部のトップタブ「電子サイン」 から利用します（賃貸管理のサブタブではなく、独立したトップタブです）。宅建業法・電子署名法・e文書法に準拠した電子契約を管理します。回数無制限で利用可能。
対応書類（14種類）
賃貸借契約書 / 重要事項説明書（IT重説対応）/ 定期借家契約書
連帯保証人承諾書 / 保証会社契約書 / 退去精算書
更新合意書 / 解約通知書 / 管理委託契約書
入居申込書 / 駐車場契約書 / 覚書 / 口座振替依頼書 / その他
署名ワークフロー（4ステップ）
2
署名者設定：入居者・オーナー・連帯保証人・仲介業者等の署名順序を設定
3
署名設定：有効期限・リマインダー・ID確認の要否
署名方法
手書き署名 ：Canvas上でマウス/タッチで署名テキスト署名 ：氏名入力でフォント署名を生成電子印鑑 ：名前から印影を自動生成
i
全署名にタイムスタンプ付き監査証跡が記録されます。完了後は完了証明書を自動生成し、法的証拠として利用できます。
書類管理サービス
画面上部のトップタブ「書類管理」 から利用します（賃貸管理のサブタブではなく、独立したトップタブです）。賃貸関連書類のバージョン管理・法定保存期間の追跡を行います。「AI書類生成」機能で重要事項説明書・契約書・覚書などをAIが下書きします。
書類カテゴリ（8種類）
カテゴリ 法定保存期間 契約書 10年 重要事項説明書 10年 申込書 5年 確認書 5年 報告書 7年 通知書 5年 請求書 7年 その他 3年
書類管理から「電子サインに送信」ボタンで、書類を直接電子署名ワークフローに送ることができます。逆に、署名完了した書類は書類管理に自動取込されます。
NEW
サイドバーの「家賃査定AI」からアクセス。AIが周辺相場データを分析し、適正賃料を算出します。
査定の流れ
1
物件情報を入力（所在地・間取り・面積・築年数・階数・設備等）
2
「査定実行」ボタンで AI が周辺の賃料相場を分析
利用について
AI賃料査定は無制限でご利用いただけます。
査定結果はオーナー報告書に組み込んで、賃料改定の根拠資料として活用できます。
NEW
BB（業者間物件流通サイト）
bb.html で提供される業者間の物件情報共有プラットフォームです。管理会社が公開した空室情報を仲介会社が検索し、内見予約・入居申込までオンラインで進められます。
業者登録・承認制 ：宅建業者免許番号による登録。管理者が承認後にログイン可能物件検索 ：エリア・賃料・間取り・設備等の詳細条件で検索内見予約 ：BBサイトからオンラインで内見予約。賃貸管理の内見タブに自動連携入居申込 ：BBサイトから申込送信。賃貸管理の申込タブに自動連携メッセージ ：業者間のチャット機能
公開ポータル（一般向け）
public.html で提供される一般エンドユーザー向けの物件検索サイトです。SUUMOのような物件ポータルを提供します。
物件一覧・詳細 ：写真ギャラリー・設備情報・周辺施設検索・フィルター ：エリア・賃料・間取り等で絞り込み問い合わせ・内見予約 ：フォームから送信。賃貸管理に自動連携お気に入り ：気になる物件を保存
BB公開の手順
2
「BB公開」ボタンをクリック（写真・詳細情報が充実しているほど反響が良い）
3
bb.html および public.html に物件が表示されます
BB公開前に写真（特に外観・居室・キッチン・バス・間取り図の5カテゴリ）を登録してください。写真が充実している物件は反響率が大幅に向上します。
プラン比較表
機能
すべてのユーザー¥0（無料）
基本機能 スタッフ数 無制限 顧客登録数 無制限 物件登録数 無制限 管理戸数 無制限 ダッシュボード ○ CRM（顧客管理） ○ 物件管理 ○ 書類管理 ○ AI機能 AI書類生成 無制限 AI賃料査定 無制限 AIコーチング 無制限 営業支援 営業分析 ○ 売上予測（Forecast） ○ 賃貸管理 賃貸管理（基本） ○ マイソク生成 無制限 ポータル出力（CSV） 無制限 オーナー報告書 無制限 ニュースレター 無制限 電子サイン 無制限 滞納自動督促 ○ BB / 公開ポータル ○ サポート AI即時回答（24時間） ○ メールサポート（平日 10:00〜17:00） ○ サポートチケット（担当者エスカレーション） ○ 操作マニュアル・FAQ ○
すべての機能が無料
クレジットカード不要、無料 です。登録後、すぐにすべての機能が利用可能。料金発生なし、契約期間なし、いつでも解約可能です。
データはいつでもCSV形式でエクスポート可能。解約後もデータ保持期間内はアクセス可能です。
? ⑰ よくある質問・トラブル対応
Q. ロゴをクリックしたらどこに戻りますか？
ダッシュボードに戻ります。どのページにいてもサイドバー上部の「ウルスタくん」ロゴをクリックするとホームに戻れます。
Q. 顧客データはどこに保存されていますか？
主要な顧客データはサーバー側に保存され、画面表示用の一時キャッシュや補助設定のみブラウザに保持されます。別端末でも同じ組織・権限でログインすれば参照可能です。重要な台帳データは定期的なCSVエクスポートも併用してください。
Q. 銀行の申込URLがエラーになります
各金融機関のサイトリニューアルにより、まれにURLが変更されることがあります。管理者へお知らせいただくか 未設定 までご連絡ください。随時更新いたします。
Q. テンプレートをカスタマイズできますか？
現在はシステム標準テンプレートのみ対応しています。カスタムテンプレートの登録機能は近日対応予定です。テンプレートを挿入後にテキストエリアで直接編集してご利用ください。
Q. 予測（Forecast）の金額が想定と異なります
Forecastは「予算 × ステージ確率」で計算されます。顧客の「予算」フィールドが空欄の場合は計算に含まれません。顧客詳細「希望条件」タブまたは顧客登録時に予算を入力してください。
Q. 一括操作で誤って削除してしまいました
削除は取り消せません。ブラウザの「戻る」操作も無効です。定期的なCSVエクスポートによるバックアップを推奨しています。今後のアップデートでゴミ箱機能の追加を予定しています。
Q. モバイルでも使えますか？
スマートフォン・タブレットからも基本操作は可能です。スマホでは画面下部の ボトムナビ （ホーム / 顧客 / 物件 / 書類 / もっと）で主要機能にアクセスでき、「もっと」をタップすると全タブのサイドバーが開きます。売上予測・書類管理・電子サインの詳細操作は PC画面での利用を推奨します。
Q. 複数の担当者で同じ顧客を管理できますか？
主要データは組織単位でサーバー共有されます。担当者ごとの差分が出る場合は、権限設定・組織切替・ブラウザキャッシュを確認してください。画面表示モードや下書きなど一部の補助情報だけは端末ごとに異なります。
Q. ページを更新（リフレッシュ）するとログアウトされますか？
ページを更新しても通常はログイン状態が維持 され、現在の画面へ戻りやすいように設計されています。再ログインが必要になる場合は、セッション有効期限切れ・権限変更・ブラウザ設定の影響を確認してください。
Q. AI物件検索でポータルサイト（SUUMO・HOME'S等）の物件が表示されませんか？
AI物件検索は実際のポータルサイトから物件データを取得しているのではなく、AIが条件に合う参考物件例を生成する 機能です。各ポータルサイトは利用規約で自動クロールを禁止しており、技術的にもブロックされています。実際の物件検索は、表示されるポータル検索リンク（SUUMO/HOME'S/athome）から直接行ってください。
Q. レインズに掲載するにはどうすればよいですか？
レインズ（REINS）は宅地建物取引業者専用のシステムです。利用条件：① 宅建業者免許を取得していること ② 宅地建物取引業協会（全宅連・全日本不動産協会等）に加盟していること ③ 協会経由でレインズのIDを発行してもらうこと。ウルスタくんはレインズへの直接接続機能は持っていません。
Q. Stripeを設定したのに決済後プランが変わりません
決済後の自動反映には Stripe 側の Payment Link / metadata 設定と Webhook が正しく揃っている必要があります。自動反映されない場合は、Webhook受信・plan metadata・管理画面の契約状態を順に確認してください。
パワーユーザーTips
CRM画面で ステータスタブ × 流入元フィルター × 全選択 → CSVエクスポート でセグメント別の顧客リストを即座に出力できます
「分析」と「予測」を両方開いてスクロールすると、パイプライン健全性と売上見込みを同時に確認できます
顧客詳細のアクティビティにテンプレートを挿入後、メール本文にそのままコピペして送付すると連絡のクオリティが標準化されます
毎週月曜日に「承認」ステータスの顧客を確認し、金消契約の日程を把握する習慣が成約率を高めます
「否決」顧客でも流入元・年収帯・雇用形態のデータは蓄積しましょう。傾向分析で「通りやすい顧客像」が見えてきます
その他ご不明点は 未設定 までお問い合わせください。お問い合わせへの回答は3営業日以内を目安にご対応します。
Q. データをCSVでインポートする方法は？
顧客管理画面の一括操作メニュー →「CSVインポート」を選択します。UTF-8エンコーディングのCSVファイルをアップロードし、プレビュー画面でカラムのマッピングを確認してから取り込みます。テンプレートCSVは同メニューからダウンロードできます。
Q. バックアップの取り方と復元方法は？
管理画面 → バックアップ →「バックアップ作成」でJSON形式のファイルがダウンロードされます。復元は同画面の「復元」ボタンからJSONファイルをアップロードします。週1回程度の定期バックアップを推奨します。
Q. メールが届かない場合は？
まず迷惑メールフォルダをご確認ください。ウルスタくんからのメールは noreply@ulsapo.jp から送信されます。メール受信設定で許可リストに追加してください。それでも届かない場合はお問い合わせページからご連絡ください。
Q. 印刷時にレイアウトが崩れます
Google Chrome最新版のご利用を推奨しています。印刷プレビューで「背景のグラフィック」にチェックを入れ、余白を「なし」または「最小」に設定してください。用紙サイズはA4縦が標準です。レイアウトが改善しない場合は、一度PDFとして保存してからPDFを印刷する方法もお試しください。
Q. 入居者や顧客のデータを一括で削除したい
顧客管理画面でチェックボックスで対象を選択し、一括操作メニューから「一括削除」を実行できます。削除操作は取り消しできませんので、事前にバックアップを取ることを強く推奨します。削除操作は管理者権限が必要です。
Q. 反響自動取込の設定方法は？
反響取込タブ →「取込設定」で、ポータルサイト（SUUMO・HOME'S等）からの反響メールを自動パースして顧客データに変換する設定ができます。①転送先メールアドレスを確認 ②各ポータルの管理画面で転送設定を追加 ③テスト送信で動作確認 の3ステップで完了します。
Q. 空室を他の業者に公開するには？（ウルスタ BB）
賃貸管理 → 空室管理タブで対象物件の「BB公開」をONにします。ウルスタ BBに登録している他の不動産会社に物件が公開され、内見リクエストや問い合わせを受け付けられます。BBからのリクエストは内見予約タブに自動反映されます。
Q. 電子サインの署名依頼が届かない
署名者のメールアドレスが正しいか確認してください。また、署名者側で迷惑メールフォルダに振り分けられている可能性があります。電子サインタブから署名依頼の再送信も可能です。
Q. マイソクのテンプレートを変更したい
空室管理タブで物件カードの「マイソク」ボタンをクリックすると、3種類のテンプレート（モダン/クラシック/スタイリッシュ）から選択できます。テンプレートを変更してプレビューで確認し、そのまま印刷/PDF保存が可能です。
Q. 滞納が発生した場合の対応手順は？
滞納管理タブに未払いが自動検出されます。4段階の督促フロー（1ヶ月：電話督促 → 2ヶ月：書面督促 → 3ヶ月：保証会社代位弁済請求 → 6ヶ月以上：法的手続き）に沿って対応を記録・管理できます。督促タイムラインで全履歴を確認できます。
Q. オーナーレポートの内容をカスタマイズしたい
オーナーレポートタブで対象物件を選択し、AI賃料査定データに基づいたレポートを自動生成します。生成後にレポート内容を確認・編集してからPDF出力できます。
Q. サポートへの問い合わせ方法は？
サイドバーの「お問い合わせ」ページからフォームで送信してください。カテゴリ（技術的な問題・機能リクエスト・料金について等）を選択し、詳細をご記入ください。通常2〜3営業日以内にメールで返信いたします。受付は24時間対応しています。
Q. アカウントを完全に削除するには？
管理画面 → 設定 → アカウント削除から手続きできます。削除前に必ずデータのバックアップをお取りください。アカウント削除後はすべてのデータが完全に削除され、復元はできません。この操作は管理者権限が必要です。
Q. 他社システムからデータを移行するには？
他社システムからCSV形式でデータをエクスポートし、ウルスタくんのCSVインポート機能で取り込みます。顧客データ・物件データそれぞれインポート可能です。カラムの自動認識とマッピング調整機能があるため、多くのCSV形式に対応できます。
Q. 契約更新の管理はどうすればよいですか？
契約管理タブで更新期限が近い契約が自動検出されます。更新通知メールの送信、更新料の請求管理、新契約書の電子サイン送付まで一連の流れをステータス管理できます。更新期限の90日前・60日前・30日前にアラートが表示されます。
NEW
サイドバー「物件管理」からアクセス。物件の登録・取込・検索・マッチングを行います。
物件登録の3つの方法
方法 操作 用途 手動登録 右上「+物件を登録」→ フォーム入力 → 保存 自社物件・オリジナル情報の登録 URL取込 「URL取込」タブ → URLを貼り付け →「URL解析」 SUUMO・HOME'S等のポータル物件を自動取込 テキスト取込 「テキスト取込」タブ → テキスト貼付 →「テキスト解析」 メール・チャットからの物件情報取込
テキスト取込は「キー：値」形式（例：「住所：渋谷区道玄坂1-2-3」）で貼り付けると解析精度が向上します。URL取込は複数URLを改行区切りで一括解析も可能です。
他業者の掲載物件を無断で自社リストに登録すると知的財産権侵害になる可能性があります。掲載許可を確認してください。
登録フォームの入力項目
セクション 項目例 備考 基本情報 物件名・住所・築年数・面積 *印は必須項目 物件タイプ 一戸建て・マンション・土地・ビル フィルター検索に使用 金額情報 購入価格・提示価格・維持費 マッチングの条件に影響 特徴 セールスポイント・特記事項 顧客マッチング時の検索対象
検索・フィルタリング
画面左側のフィルターパネルで条件を指定して物件を絞り込みます。複数条件の組み合わせも可能です。
フィルター 内容 ステータス 全て / 販売中 / 販売済み / 保留中 種別 一戸建て / マンション / 土地 / ビル 価格帯 スライダーで最小〜最大価格を設定 エリア 都道府県 → 市区町村 → 町丁目 表示切替 「グリッド表示」「リスト表示」ボタン
顧客マッチング
1
物件リストから物件をクリックして詳細ページを開く
2
右側「推奨顧客」セクションでシステムが自動提案する候補を確認
3
「この物件を提案する」ボタンで顧客に提案メール/通知を送信
ℹ
同じ顧客への同一物件の重複提案を防ぐため、提案履歴は自動記録されます。
NEW
画面上部「周辺サービス」タブ → 「アフター営業」サブタブからアクセスします（独立したトップタブではありません）。成約済み顧客との長期的な関係構築をサポートします。
KPIカード
指標 内容 成約済み顧客 成約に至った顧客の総数 紹介実績 既存顧客の紹介で獲得した新規顧客数 紹介売上推計 紹介顧客からの成約による推定売上 累計LTV推計 顧客の生涯価値（長期的な売上見込み）
フォローアップの記録
3
種類（電話/メール/訪問）・実施日時・内容・次回アクションを入力して保存
成約から6ヶ月・1年・3年後に定期フォローアップを計画しましょう。予定日が近づくとリマインダーが自動表示されます。
紹介管理
「紹介管理」セクションで紹介依頼の進捗を管理します。紹介依頼一覧・紹介成約の記録・紹介者へのお礼メッセージ送信が可能です。
紹介依頼は無理強いせず、顧客の意思を尊重してください。強引な依頼は既存の良好な関係を損ないます。
NEW
間取り図管理画面から、専門チームへの作成依頼や簡易エディタでの自作が可能です。
新規依頼の手順
1
「依頼一覧」タブ → 右上「+新規依頼」ボタンをクリック
2
物件情報・図面タイプ（標準/3D/VR）・特別指示・希望納期を入力
3
「依頼を送信」で専門チームに割り当て。依頼IDが発行されます
複数物件を同時に依頼する場合は「一括依頼」機能が便利です。
ステータス管理
色 ステータス 内容 黄 依頼中 専門チームに割り当て済み、作成待ち 青 作成中 作成進行中（進捗率を確認可能） 緑 完了 完成。「作成した間取り図」タブでダウンロード・配信可能 赤 差し戻し 修正必要。「修正を依頼する」ボタンで再依頼
差し戻し時の修正指示は具体的かつ明確に記述してください。曖昧な指示は再度の差し戻しにつながります。
自分で作成する場合
「作成した間取り図」タブの「+自分で作成」ボタンから簡易エディタを起動。壁・ドア・窓の配置、室名入力、寸法記入が可能です。「一時保存」で作成途中の保存、「確定」で完成保存。「プロに依頼」ボタンで専門チームに切り替えることもできます。
NEW
レポート画面から各種報告書を自動生成できます。対象オーナー・年月を指定して「レポート生成」をクリック。PDF形式でダウンロード・メール送信が可能です。
レポート種別一覧
タブ名 内容 主な項目 月次報告書 当月の物件管理・営業状況の報告 営業活動（来客数・提案件数）・成約実績・物件稼働状況 空室レポート 空室状況の分析 全体/エリア別空室率・空室期間統計・募集中物件一覧・競合家賃相場 市場レポート エリアの市場動向分析 物件価格推移・人口推移・開発情報・エリア評価（成長中/成熟/衰退） 年次収益 オーナーの年間収益詳細 年間賃料収入・月別推移・物件別内訳・経費・純収益・利回り率 入金管理 賃料入金状況 期限内入金・遅延入金・未入金・テナント別状況
レポート生成手順
4
「ダウンロード」でファイル保存、または「メール送信」でオーナーに直接送信
一括生成
「一括生成」ボタンで複数レポート種別を同時に生成可能です。対象オーナー・年月を指定後「全て生成」をクリックすると、ZIPファイルとしてダウンロードできます。月末の全オーナー向け一括送信に便利です。
賃料の長期滞納は経営に直結する重大問題です。入金管理タブで定期的に確認し、問題テナントには早期対応してください。
㉓
㉖
反響取込管理（実務ガイド）
画面上部の「設定」タブ（管理者専用） → 「反響取込」サブビューからアクセスします。不動産ポータル（SUUMO・HOME'S・atHome・CHINTAI）からの反響メールを自動取込・解析し、顧客管理に連携します。7つのサブタブで構成されています。
① 取込設定タブ — 初期セットアップ
1
「取込設定」タブを開き、受信メールアドレス（例：inb-xxxxx@ulsapo.jp）を確認します。「コピー」ボタンでクリップボードにコピーできます。
2
このアドレスを各ポータルサイト（SUUMO管理画面等）の「反響転送先」に登録します。ポータルからの反響メールがウルスタくんに自動転送されます。
3
SLA設定を確認・調整します：自動返信（初期値60秒）、初回対応（300秒＝5分）、リマインダー（900秒＝15分）、エスカレーション（1800秒＝30分）。
4
「反響取込」トグルがON（緑色）になっていることを確認します。OFFの場合はクリックしてONにします。
5
テスト受信者メールアドレスを入力し、テストメールを送って取込が正常に動作するか確認します。
② 反響一覧タブ — 日常の確認
受信した全反響がリスト表示されます。列：受信日時・媒体・件名・送信元・ステータス・顧客ID。毎朝チェックして新規反響の対応漏れがないか確認します。
③ 手動パースタブ — 自動取込できない場合
ポータルからのメール本文をコピー＆ペーストして解析できます。電話やFAXで受けた反響の場合にも、手動でテキストを入力してパース処理を実行できます。
④ 失敗キュータブ — エラー対応
自動パースに失敗したメールが溜まります。「詳細」ボタンで内容を確認し、「リトライ」で再解析するか、手動パースタブに移動して手動で処理します。週1回は確認してください。
⑤ 要確認キュータブ — 人の目で確認が必要な反響
自動抽出の信頼度が低い反響が表示されます。内容を確認して「承認」または「却下」を行います。
⑥ 分析タブ — 効果測定
期間切替（7日間・30日間・90日間）で反響KPIを確認できます：受信総数・成功率・失敗率・要確認率。さらに媒体別内訳テーブルでどのポータルからの反響が多いかを分析できます。
⑦ 監査ログタブ — 操作履歴
全操作のタイムスタンプ付きログが確認できます。「誰が・いつ・何をしたか」のトレーサビリティを確保します。
日常運用チェックリスト
毎朝 ：反響一覧で新着確認 → 失敗キューの件数チェック → 要確認キューの処理週次 ：分析タブで成功率推移を確認 → 失敗キューの滞留をゼロにする月次 ：分析タブ（90日間）でポータル別ROIを比較 → SLA設定の見直し
ウルスタくん／ 操作マニュアル Rev.12 （2026年5月27日改訂・全26セクション・実装数値と一致 + マイソク8種詳細 + 競合13社収録明示: R-NEW145+146）
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