相続登記義務化から2年｜期限・過料・相続人申告登記と不動産会社の実務対応

相続登記の義務化は2024年4月1日に始まり、2026年4月で2年がたちました。相続で不動産を取得したと知った日から3年以内の申請が義務で、2024年4月1日より前の相続で登記していないものは2027年3月31日が期限です。不動産会社にとっては、売却や賃貸の相談を受けた段階で登記名義を確かめ、期限と手続きの選択肢を正しく案内できるかが問われます。この記事では、不動産登記法の条文と法務省の公表資料で確かめた内容だけをもとに、制度の要点と実務の手順を整理します。

相続登記の義務化の要点

相続登記の義務は、不動産登記法76条の2に定められています。条文では、所有権の登記名義人について相続が開始したとき、相続により所有権を取得した人は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から三年以内」に所有権の移転の登記を申請しなければならないとされています。相続人に対する遺贈で取得した人も同じです。

法務省の「相続登記の申請義務化について」で示されている要点を表にまとめます。

「正当な理由」の例

法務省のページでは、正当な理由がある例として、相続人が極めて多数で戸籍などの書類の収集やほかの相続人の把握に時間がかかる場合、遺言の有効性や遺産の範囲などが相続人の間で争われている場合、申請する義務のある人が重病などである場合、配偶者からの暴力の被害者などで避難を余儀なくされている場合、経済的に困窮していて登記の費用を負担できない場合が挙げられています。正当な理由に当たるかは個別に判断されるので、不動産会社が「大丈夫です」と言い切るのは避けます。

過料はどういう流れで科されるか

法務省のQ&Aでは、登記官が義務違反を把握した場合、まず義務を負う人に登記をするよう催告し、催告書に書かれた期限までに登記がされないときに、登記官が裁判所に申請義務違反を通知すると説明されています。そのうえで、裁判所が要件に当たるかを判断し、過料を科する裁判が行われます。いきなり過料が科されるのではなく、催告の段階があるということです。

相続人申告登記でできること・できないこと

遺産分割の話し合いがまとまらず、3年以内に登記するのが難しい場合のために設けられたのが相続人申告登記です（不動産登記法76条の3）。期限内に、相続が開始したことと自分が相続人であることを登記官に申し出ると、相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます（同条2項）。

法務省の「相続人申告登記について」によると、手続きの特徴は次のとおりです。

• 相続人の1人が単独で申し出ることができ、ほかの相続人の分も含めて代理で申し出ることもできます。
• 必要書類は、申出書、登記上の所有者の相続人であることが分かる戸籍の証明書、申出人の住所を証する情報（省略できる場合あり）などです。
• 登録免許税はかかりません。
• オンラインでも申し出ることができ、押印や電子署名は不要とされています。

一方で限界もあります。相続人申告登記は権利関係を公示するものではないため、相続した不動産を売却したり、抵当権を設定したりする場合は、別に相続登記の申請が必要です。また、遺産分割の後にする登記の義務は、相続人申告登記では果たせません。売却の相談を受けたときに「相続人申告登記を済ませたので売れます」という誤解があれば、ここを説明します。

相続登記と一緒に確かめたい関連制度

所有不動産記録証明書は、登記名義人本人やその相続人などが、全国の法務局で書面またはオンラインで請求でき、郵送での請求もできます。相続人が把握していない不動産を見つける手がかりになります。ただし法務省のページでは、検索条件と異なる氏名・住所で記録されている不動産はリスト化されないなど、網羅性には限界があると説明されています。固定資産税の課税明細書や名寄帳とあわせて確かめるのが現実的です。

住所等変更登記については、法務省が「スマート変更登記」を案内しています。かんたんな申出を1回しておけば、法務局で住所等の変更を確認して登記をするしくみです。売主や賃貸オーナーの登記上の住所が古いままになっていないかも、相談の段階で確かめておくと手続きが滞りにくくなります。

遺産分割の10年の区切り

民法904条の3では、相続開始の時から10年を経過した後にする遺産分割には、特別受益や寄与分を考慮した相続分の規定（903条から904条の2）を原則として適用しないと定めています。10年を経過する前に家庭裁判所に遺産分割の請求をした場合などは例外です。分割の話し合いを長く放置すると、相続人の受け止め方が変わる場合があるという点は、売却の相談の場でも共有しておきたい知識です。

相続した空き家を売るときの特例

相続した実家などを売る場合は、国税庁の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」も関係します。要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円（2024年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できます。売る期間は、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までです。建物が1981年（昭和56年）5月31日以前に建築されたことなど細かな要件があるので、該当しそうなときは税理士に確かめるよう案内します。

賃貸オーナーが亡くなったときに管理会社が確かめること

管理している賃貸物件のオーナーが亡くなった場合も、相続登記の義務化と無関係ではありません。民法と不動産登記法から、管理会社が確かめておきたい点を整理します。

賃貸人の地位は相続人に移る

民法896条では、相続人は相続開始の時から被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継するとされています。賃貸借契約の貸主の地位も相続人に移るので、入居者との契約を結び直す必要はありません。ただし、相続人が複数いる場合、遺産分割までは相続財産は相続人の共有に属します（民法898条1項）。誰に家賃を送金し、誰に修繕の判断を仰ぐのかを、相続人の間で決めてもらう必要があります。

管理委託契約の扱いを確かめる

民法653条1号では、委任者または受任者の死亡が委任の終了事由とされ、法律行為でない事務の委託（準委任）にも準用されます（民法656条）。管理委託契約に、委託者が亡くなった場合の扱いが書かれているかを確かめ、書かれていなければ、相続人と新たに契約を結ぶかどうかを早めに話し合います。

名義と送金先を整える

遺産分割で物件を取得する相続人が決まったら、その人が3年以内に相続登記を申請する義務を負います（不動産登記法76条の2）。管理会社としては、オーナーへの送金先の変更、入居者への連絡、固定資産税の納税通知書の宛先などを、登記名義の変更とあわせて確かめておきます。

不動産会社が相談を受けたときの確認手順

ここからは、法令と公表資料をもとにした手順の例です。売却・賃貸・管理のどの相談でも、最初の数分で確かめることは共通しています。

手順1 登記名義を確かめる

登記事項証明書で、所有権の登記名義人が誰かを確かめます。名義人がすでに亡くなっていれば、相続登記が済んでいない状態です。重要事項説明では、登記された権利の種類と内容、登記名義人の氏名を説明する必要があります（宅地建物取引業法35条1項1号）。売買の契約までに、誰が売主になるのかを確定させておく必要があります。

手順2 相続の時期と期限を整理する

相続が2024年4月1日より前なら2027年3月31日まで、それ以後なら知った日から3年以内が期限です。遺産分割が済んでいるか、相続人申告登記をしているかも聞き取ります。

手順3 相続人全員の意向を確かめる

遺産分割が済んでいなければ、不動産は相続人の共有の状態です。売却や媒介契約の話を進める前に、誰が取得するのか、相続人全員が売却に同意しているのかを確かめます。

手順4 登記の専門家につなぐ

登記の申請の代理を業として行えるのは司法書士などに限られます（司法書士法3条、73条）。不動産会社は登記の手続きを代わりに行うのではなく、必要な書類や期限を整理したうえで、司法書士などの専門家につなぐ役割を担います。

手順5 期限を記録して追いかける

相続の相談は、すぐに売却に進まないことも多いです。2027年3月31日の期限や、空き家の特例の期限など、相談者ごとの期限を記録し、近づいたら連絡できるようにしておきます。

相続で空き家になった物件の管理受託については空き家の管理ビジネスの記事で、相続税の評価と路線価の見方は2026年の路線価と賃貸オーナーの準備で整理しています。

このテーマの全体像は「不動産CRM完全ガイド｜6サービス比較と導入手順」にまとめています。

よくある質問

Q1. 2024年4月より前に亡くなった親の名義の土地も対象ですか。

対象です。登記をしていなければ、2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

Q2. 3年を過ぎたらすぐに10万円の過料になりますか。

法務省のQ&Aでは、まず登記官から催告があり、期限までに登記がされない場合に裁判所へ通知され、裁判所が判断する流れと説明されています。また、正当な理由がある場合は過料の対象になりません。

Q3. 相続人申告登記をすれば売却できますか。

できません。売却や抵当権の設定には、別に相続登記が必要です。相続人申告登記は、期限内に義務を果たしたとみなされるための手続きです。

Q4. 不動産会社が相続登記の手続きを代行してよいですか。

登記の申請の代理を業として行えるのは司法書士などに限られます。不動産会社は、名義や期限、相続人の状況を整理して専門家につなぐ役割を担います。

出典（本文で参照している資料）

• 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 法務省「相続人申告登記について」
• 法務省「所有不動産記録証明制度について」
• 法務省「住所等変更登記の義務化について」
• 法務省「相続土地国庫帰属制度について」
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（76条の2、76条の3、164条）
• e-Gov法令検索「民法」（653条、656条、896条、898条、904条の3）
• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（35条）
• e-Gov法令検索「司法書士法」（73条）
• 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

この記事は2026年10月7日時点の情報です。