賃貸住宅管理業法は、オーナーから委託を受けて管理する戸数が200戸以上の事業者に国土交通大臣の登録を義務づけ、登録業者には業務管理者の選任、契約前の重要事項説明、家賃等の分別管理、定期報告などを求める法律です。サブリース（特定賃貸借契約）の規制は、戸数に関係なくかかります。この記事では、条文と国土交通省の資料で確かめた要点を、中小の管理会社が自社を点検できる形で整理します。
法律の全体像
正式な名前は「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（令和2年法律第60号）です。国土交通省の資料「賃貸住宅管理業登録制度のポイント」では、令和3年6月15日に全面施行されたとされています。中身は大きく2つに分かれます。
| 区分 | 対象 | 主な義務 |
|---|---|---|
| 賃貸住宅管理業の登録制度（第2章） | オーナーから委託を受けて管理業務を行う事業者（200戸以上は登録が必要） | 登録、業務管理者の選任、重要事項説明、契約締結時の書面、再委託の制限、分別管理、従業者証明書、帳簿、標識、定期報告、秘密保持 |
| サブリースの規制（第3章） | 特定転貸事業者と、その勧誘者 | 誇大広告の禁止、不当な勧誘の禁止、契約前の重要事項説明、契約締結時の書面、書類の閲覧 |
登録が必要になる範囲と戸数の数え方
「管理業務」とは何か
法2条2項は、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、次の業務を行う事業を「賃貸住宅管理業」と定めています。
- 維持保全（居室などの点検、清掃その他の維持と、必要な修繕）を行う業務（1号）
- 家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務。ただし1号の業務と併せて行うものに限る（2号）
つまり、維持保全を受けずに家賃の集金だけを受けている場合は、この定義の管理業務には当たりません。自社の受託内容がどちらかを、契約ごとに確かめておく必要があります。
200戸の基準
法3条1項は、賃貸住宅管理業を営もうとする者に国土交通大臣の登録を求め、国土交通省令で定める規模未満は除くとしています。施行規則3条はその規模を「賃貸住宅の戸数が二百戸」としています。つまり、管理戸数が200戸以上なら登録が必要で、200戸未満なら登録の義務はありません。「200戸を超えたら」ではない点に注意してください。
戸数の数え方
国土交通省の「解釈・運用の考え方」では、戸数は入居者と結ばれる賃貸借契約の数をもとに数え、シェアハウスは部屋数で数えるとされています。また、国土交通省の登録申請の案内では、登録が必要なのは賃貸住宅管理戸数（自己所有物件の管理を除く）が200戸以上の事業者とされています。
筆者は自社で賃貸住宅226戸を所有し、そのうち約100戸を管理会社を通さず自主管理しています。自社が所有する物件を自分で管理するのは、オーナーから委託を受ける管理業務ではないので、この戸数には含まれません。他のオーナーから受託している戸数だけで200戸に届くかを見ます。
200戸未満でも登録した場合
国土交通省のFAQ集（令和7年10月9日時点版）では、200戸未満の事業者でも登録を受けた場合は、他の登録業者と同じく法第2章の規制に服し、違反すれば監督処分や罰則の対象になるとされています。登録は信用の面で利点がありますが、義務も同じだけかかると考えてください。
登録の有効期間と更新
登録は5年ごとに更新しないと効力を失います（法3条2項）。国土交通省の案内では、更新の申請は有効期間満了日の90日前から30日前までに行うよう求めています。期間内に申請していれば、満了日までに処分がなくても従前の登録は処分まで有効です（同条3項）。申請は「賃貸住宅管理業登録等電子申請システム」か、本店を管轄する地方整備局等への郵送で行います。
業務管理者の要件と選任
営業所ごとに1人以上
法12条1項は、登録業者に、営業所または事務所ごとに1人以上の業務管理者を選任させています。業務管理者が全員欠けたときは、新たに選任するまでその営業所で管理受託契約を結んではいけません（同条2項）。また、業務管理者は他の営業所の業務管理者を兼ねることができません（同条3項）。国土交通省のFAQ集でも兼務はできないと明記されています。1人が複数の営業所を掛け持ちする体制は、法律上とれません。
要件
施行規則14条は、管理業務について2年以上の実務経験がある人（または国土交通大臣がそれと同等以上の能力があると認めた人）で、次のどちらかに当たることを求めています。
| ルート | 内容 |
|---|---|
| 登録証明事業による証明（規則14条1号） | 国土交通省のポータルサイトでは「管理業務に関する2年以上の実務経験＋登録試験に合格した者」と説明されています |
| 宅建士＋指定講習（規則14条2号） | 宅地建物取引士で、国土交通大臣が指定する管理業務の実務についての講習を修了した人 |
同ポータルサイトでは、実務経験に代わる講習を修了した人も対象になるとされています。
業務管理者が管理・監督すること
施行規則13条は、業務管理者が管理・監督する事項として、重要事項説明と書面交付、契約締結時の書面、維持保全と金銭の管理、帳簿、定期報告、秘密の保持、入居者からの苦情の処理などを挙げています。業務管理者は名前を置くだけの役ではなく、これらの業務の中身を見る役だと位置づけられています。
管理受託契約の重要事項説明と契約書面
契約前の重要事項説明（法13条）
登録業者は、管理受託契約を結ぶまでに、オーナーに対して契約の内容などを書面を交付して説明しなければなりません（法13条1項）。オーナーの承諾があれば、書面に代えて電磁的方法で提供できます（同条2項）。説明する事項は施行規則31条に並んでいます。
- 管理業者の商号・名称、登録年月日と登録番号
- 管理業務の対象となる賃貸住宅
- 管理業務の内容と実施方法
- 報酬の額と支払の時期・方法
- 報酬に含まれない管理業務に関する費用で、通常必要とされるもの
- 管理業務の一部の再委託に関する事項
- 責任と免責に関する事項
- 法20条の定期報告に関する事項
- 契約期間に関する事項
- 管理業務の内容・実施方法を入居者に周知することに関する事項
- 契約の更新と解除に関する事項
国土交通省の「解釈・運用の考え方」では、説明から契約締結までに1週間程度の期間をおくことが望ましいとされています。説明は業務管理者の管理・監督の下で行う必要があり、業務管理者や一定の実務経験がある人が行うことが望ましいとされています。テレビ会議などによる説明も、図面などが十分に見えて双方向でやりとりでき、事前に書面を送っておくなどの条件を満たせば、対面と同じに扱えるとされています。
契約締結時の書面（法14条）
契約を結んだら、遅滞なく、対象の賃貸住宅、管理業務の実施方法、契約期間、報酬、契約の更新・解除の定めなどを記載した書面をオーナーに交付します。
再委託の制限（法15条）
受託した管理業務の全部を他の者に再委託することは禁止されています。一部の再委託をする場合は、重要事項説明でその内容を説明しておきます。
分別管理・帳簿・定期報告・秘密保持
分別管理（法16条）
受け取った家賃、敷金、共益費などは、自社の固有財産や他の管理受託契約の金銭と分けて管理しなければなりません。「解釈・運用の考え方」では、管理受託契約ごとに金銭の出入りを区別した帳簿を作るなど勘定上も分ける必要があり、口座は、家賃等を管理する口座を自社の固有財産の口座と分ければ足りるとされています。
従業者証明書・帳簿・標識（法17条〜19条）
業務に従事する人には従業者証明書を携帯させ、求められたら提示します（17条）。営業所ごとに帳簿を備え、委託者ごとに契約年月日などを記載して保存します（18条）。営業所ごとに、公衆の見やすい場所に標識を掲げます（19条）。
定期報告（法20条、施行規則40条）
施行規則40条は、契約を結んだ日から1年を超えない期間ごとに、また契約期間の満了後遅滞なく、管理業務報告書を作ってオーナーに交付し、説明することを求めています。記載事項は、報告の対象期間、管理業務の実施状況、入居者からの苦情の発生状況と対応状況です。国土交通省のFAQ集では、最低限年1回の報告が法令上の義務で、事項によってはそれ以上の頻度を推奨するとされています。
秘密保持（法21条）
管理業者と従業者は、正当な理由なく業務上知った秘密を漏らしてはいけません。業務をやめた後や退職後も同じです。
ウルスタくんでは、入金の記録と、オーナーへの送金明細（管理料・修繕費を差し引いた明細）を物件・入居者の情報とあわせて扱えます。分別管理の帳簿や定期報告の材料をそろえる作業の土台として使えますが、報告書の中身（実施状況や苦情の対応）は担当者が確認して書き添えてください。
サブリース（特定賃貸借契約）の規制
法2条4項は、賃借人が第三者に転貸する事業を営むことを目的として結ばれる賃貸住宅の賃貸借契約を「特定賃貸借契約」、同条5項はその事業者を「特定転貸事業者」と定めています。第3章の規制には、第2章の登録のような戸数の基準は置かれていません。
| 条文 | 内容 |
|---|---|
| 28条 誇大広告等の禁止 | 支払う家賃、維持保全の実施方法、契約の解除などについて、著しく事実に相違する表示や、著しく優良・有利と誤認させる表示をしてはならない |
| 29条 不当な勧誘等の禁止 | 勧誘や解除の妨げのために、相手の判断に影響する重要な事項について、故意に事実を告げず、または不実のことを告げてはならない |
| 30条 契約前の書面の交付 | 契約を結ぶまでに、内容と履行に関する事項を書面を交付して説明する |
| 31条 契約締結時の書面 | 対象の賃貸住宅、家賃その他の賃貸の条件、維持保全の実施方法、契約期間、転借人の資格など転貸の条件、更新・解除の定めなどを記載した書面を交付する |
| 32条 書類の閲覧 | 業務と財産の状況を記載した書類を営業所に備え置き、相手方などの求めに応じて閲覧させる |
| 33条・34条 指示・業務停止 | 違反に対して、国土交通大臣は指示や、1年以内の期間を限った勧誘停止・業務停止を命じることができ、その旨を公表する |
| 35条 申出 | だれでも、特定賃貸借契約の適正化のために国土交通大臣に措置を求める申出ができる |
28条と29条は、特定転貸事業者だけでなく、勧誘を行わせる「勧誘者」にもかかります。サブリース会社から物件の紹介を頼まれる不動産会社は、自社が勧誘者に当たりうることを前提に、家賃の減額の可能性や解約の条件をあいまいにした説明をしないよう注意してください。
罰則と監督
法41条は、登録を受けずに賃貸住宅管理業を営んだとき、不正の手段で登録を受けたとき、名義を貸して他人に営ませたときについて、1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその両方を定めています。法45条により、法人の代表者や従業者が法人の業務に関して違反したときは、行為者のほか法人にも罰金刑が科されます。
自社を点検する手順の例
ここでは、中小の管理会社が自社の状況を点検するときの手順の例を示します。
- 受託している契約を一覧にし、維持保全を受けているか、金銭管理だけかを分ける。
- 自社所有の物件を除き、入居者との賃貸借契約の数で受託戸数を数え、200戸に届くかを確かめる。
- 登録している場合は、有効期間の満了日と、その90日前・30日前の日付をカレンダーに入れる。
- 営業所ごとに業務管理者がいるか、1人が複数の営業所を兼ねていないかを確かめる。
- 重要事項説明書が施行規則31条の事項をすべて含んでいるか、説明日と契約日の間隔を記録しているかを見る。
- 家賃等の口座が自社の口座と分かれているか、契約ごとの帳簿があるかを確かめる。
- すべてのオーナーに、1年を超えない間隔で管理業務報告書を出しているかを確かめる。
- サブリース物件の紹介をしている場合は、広告と説明の文言を28条・29条に照らして見直す。
このテーマの全体像は「不動産の業務効率化ガイド2026｜5段階の進め方と法令チェックポイント・関連記事一覧」にまとめています。
よくある質問
Q1. 管理戸数がちょうど200戸の場合は登録が必要ですか。
必要です。施行規則3条で、登録が不要になるのは200戸未満の場合と読めます。国土交通省の案内も「200戸以上」で登録が義務と説明しています。
Q2. 自社で所有している物件の戸数も数えますか。
国土交通省の登録申請の案内では、自己所有物件の管理は除いて数えるとされています。登録の要否は、オーナーから委託を受けて管理している戸数で判断します。
Q3. 業務管理者は宅建士でもなれますか。
なれます。施行規則14条2号により、宅地建物取引士で、国土交通大臣が指定する講習を修了し、管理業務について2年以上の実務経験がある人（または同等以上と認められた人）が要件を満たします。
Q4. 重要事項説明は業務管理者が行わなければなりませんか。
国土交通省のFAQ集では、業務管理者が行うことは要件ではないものの、業務管理者や一定の実務経験がある人に行わせることが推奨されています。説明自体は業務管理者の管理・監督の下で行う必要があります。
Q5. 定期報告は年1回で足りますか。
施行規則40条で、契約を結んだ日から1年を超えない期間ごとの報告が義務です。国土交通省のFAQ集では、事項によってはそれ以上の頻度で報告することが推奨されています。
出典（本文で参照している資料）
- e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（第2条・第3条・第12条〜第21条・第28条〜第35条・第41条・第45条）
- e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律施行規則」（第3条・第13条・第14条・第31条・第40条）
- 国土交通省「賃貸住宅管理業登録制度のポイント」
- 国土交通省「賃貸住宅管理業法に係る登録申請方法等について」
- 国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト「業務管理者について」
- 国土交通省「賃貸住宅管理業法 FAQ集」（令和7年10月9日時点版）
- 国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」
この記事は2026年10月7日時点の情報です。