住宅ローンの変動金利が上がったときは、まず自分の契約に「5年ルール」「125%ルール」があるかを確かめ、そのうえで変動のまま続ける・固定に切り替える・借り換えるの3つを、同じ残高と残りの期間で比べます。返済額がすぐ増えない契約でも、利息の割合が増えて元金の減りが遅くなります。金利の見通しは誰にも分からないため、「月々いくらまでなら払えるか」と「諸費用を何年で取り戻せるか」で判断するのが現実的です。
変動金利の住宅ローンは、金利と返済額の見直し時期が違う
変動金利の住宅ローンでは、適用される金利が定期的に見直されます。全国銀行協会の解説では、金利は通常半年ごとに見直され、元利均等返済の返済額の見直しは通常5年ごととされています。つまり、金利が上がっても、次の返済額の見直しまでは毎月の支払額が変わらない契約が多い、ということです。
ただし、支払額が同じでも中身は変わります。元利均等返済では、毎月の返済額のうち利息にあてる部分が先に計算され、残りが元金の返済にあてられます。金利が上がると利息の部分が増え、そのぶん元金の減りが遅くなります。支払額が変わらないので気づきにくいのが、この局面の注意点です。
なお、ここでいう「通常」は一般的な形です。金融機関や商品によって、返済額を毎回見直すもの、5年ルールや125%ルールを設けていないものもあります。自分の契約がどれに当たるかは、金銭消費貸借契約書、商品概要説明書、返済予定表で確かめます。
5年ルール・125%ルールと未払利息
5年ルール：返済額は5年間変わらない
5年ルールは、金利が見直されても返済額は5年間据え置き、5年ごとに返済額を見直すしくみです。急な支払額の増加を和らげる効果がありますが、返済の総額が減るわけではありません。
125%ルール：増える上限は前の返済額の1.25倍まで
全国銀行協会の解説では、5年ごとの返済額の見直しの際、一般的に「125%ルール」と呼ばれる上限があり、返済額の増加はそれまでの返済額の25%アップまでとされています。ここで押さえておきたいのは、125%ルールは「返済額」の上限であって、金利や利息の総額の上限ではないことです。上限で抑えられた分は消えるのではなく、後ろに回ります。
未払利息：利息が返済額を上回ったときに生じる
金利が大きく上がり、毎月の利息が返済額を上回ると、上回った分が「未払利息」になります。全国銀行協会の解説では、未払利息には一般的に追加の利息はかからないものの、別に支払わなければ残り続け、その間は元金にあてる額がゼロになるためローン残高が減らないこと、通常の返済が終わっても未払利息分が残る可能性があることが説明されています。未払利息の精算方法は金融機関によって異なります。
最初に手元で確認する資料と項目
比べる前に、今の契約の数字をそろえます。数字があいまいなまま比べると、どの選択肢も正しく比べられません。
| 確認する項目 | どこで見るか | 見るときの注意 |
|---|---|---|
| 今の適用金利 | 返済予定表、金利変更のお知らせ | 基準となる金利と、そこから引き下げる幅（優遇幅）を分けて控える |
| 金利と返済額の見直し日 | 金銭消費貸借契約書、商品概要説明書 | 次の返済額の見直しがいつかを確認する |
| 5年ルール・125%ルールの有無 | 契約書の返済条項 | ルールがない商品もある。未払利息の精算方法も確認する |
| 残高と残りの返済期間 | 返済予定表、年末残高等証明書 | 比べるときは同じ残高・同じ期間にそろえる |
| 固定金利への切替条件 | 契約書、借入先への問い合わせ | 切替の可否、手数料、切替後の金利の決まり方 |
| 繰上返済の条件 | 契約書、借入先のウェブサイト | 手数料の有無、期間短縮型と返済額軽減型の別 |
変動継続・固定切替・借換えの違い
金利が上がったときの選択肢は、おおむね次の3つです。どれが得かは、この先の金利がどう動くかで変わるため、事前には決められません。比べるべきは「毎月の支払いに耐えられるか」「総額と諸費用」「金利が上がったときの影響の大きさ」です。
| 選択肢 | 向いている考え方 | 注意点 |
|---|---|---|
| 変動のまま続ける | 金利がさらに上がっても家計に余裕がある。繰上返済の資金を手元に置ける | 5年ルールがあると支払額の変化に気づきにくい。元金の減り方を定期的に確認する |
| 固定金利に切り替える | 支払額を一定期間確定させたい。教育費など大きな支出が控えている | 切替時点の固定金利が適用される。切替後に変動へ戻す条件も確認する |
| 他の金融機関に借り換える | 残高・残りの期間が大きく、金利差が諸費用を上回る見込みがある | 審査があり、諸費用がかかる。団信の入り直しや住宅ローン控除の扱いも確認する |
このほか、借り換えずに今の借入先で繰上返済をして残高を減らす方法もあります。手元資金を減らしすぎると、急な出費に対応できなくなるため、生活費の数か月分は残すなど、家計の安全を先に決めておきます。
計算例：残高2,500万円・残り25年の場合
仮の数字で計算例を示します。元利均等返済、ボーナス返済なし、残高2,500万円、残りの返済期間25年（300回）とし、金利が期間中ずっと同じだった場合の毎月返済額を計算しました。実際の金利や条件を示すものではありません。
| 金利（仮） | 毎月返済額 | 300回の返済額の合計 |
|---|---|---|
| 年1.0% | 約94,218円 | 約2,827万円 |
| 年1.5% | 約99,984円 | 約3,000万円 |
| 年2.0% | 約105,964円 | 約3,179万円 |
| 年2.5% | 約112,154円 | 約3,365万円 |
支払額が同じでも元金の減りが遅くなる
同じ仮の条件で、毎月約94,218円を払っているとします。金利が年1.0%なら1か月目の利息は約20,833円で、元金には約73,385円があてられます。返済額が据え置かれたまま金利が年2.0%になると、利息は約41,667円に増え、元金にあてられるのは約52,551円に減ります。支払額は同じでも、残高の減り方はこれだけ変わります。
125%ルールが効く場面
同じ仮の条件で、年1.0%のときの返済額は約94,218円です。125%ルールがある契約では、5年後の見直しで返済額を上げられるのは約117,773円までです。年1.0%のまま5年たつと残高は約2,049万円になります。この時点で金利が年3.5%になっていた場合、残り20年で返し終えるには毎月約118,816円が必要ですが、上限の約117,773円に抑えられます。差の分は返済が終わらずに後へ残ることになります。
未払利息が出る目安
同じく残高2,500万円で毎月約94,218円を払っている場合、1か月の利息が返済額を上回るのは、単純計算で金利が年約4.52%を超えたときです（2,500万円×金利÷12＞94,218円）。残高が減るほどこの水準は下がるため、自分の残高で一度計算しておくと安心です。
固定切替と借換えを比べる
仮に今の変動金利が年2.0%、切替後の固定金利が年2.5%だとすると、上の表から毎月の差は約6,190円です。この差は「この先の金利上昇に備えるための負担」と考えると判断しやすくなります。借換えでは、仮に年2.0%から年1.5%になるとして毎月約5,980円、300回の単純合計で約179万円の差です。ここから諸費用を引いて残る額と、借換え後の金利も変動するならその分の不確かさを比べます。
借換えで確認すること
諸費用と、取り戻せる年数
借換えでは、新しい借入れの事務手数料や保証料、抵当権の設定登記の費用、今の借入れの完済手数料などがかかります。抵当権の設定登記には登録免許税がかかります。国税庁の「登録免許税の税額表」では、住宅用家屋の抵当権設定登記の軽減税率は、住宅用家屋の新築または取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権が対象と説明されているため、借換えで使えるかは司法書士や借入先に確認します。諸費用の合計を毎月の差額で割ると、費用を取り戻すまでのおおよその月数が分かります。
住宅ローン控除の扱い
国税庁のタックスアンサー「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」では、新しい借入れが当初の住宅ローンの返済のためのものであることが明らかで、償還期間が10年以上であることなど控除の要件に当てはまる場合に、引き続き控除の対象になると説明されています。借換え直前の残高より新しい借入額が多いときは、年末残高に「借換え直前の残高÷新しい借入額」を掛けた額が対象です。また、控除を受けられる年数は借換えによって延びません。
団体信用生命保険と商品の対象
借換え先で団体信用生命保険に入り直すのか、健康状態の告知が必要か、保障の範囲が今と同じかを確認します。また、借換えの対象になる借入れは商品ごとに決まっています。たとえば【フラット35】の借換えは、申込者本人が所有し、本人または親族が住む住宅のための住宅ローンが対象で、投資用ローンなどは対象外とされています。
判断の手順
選択肢を決める前に、次の順で考えると迷いにくくなります。
- 確認表の項目を返済予定表と契約書で埋める
- 家計から見て、毎月の返済にいくらまで払えるかの上限を決める
- 今の金利から1%、2%上がった場合の毎月返済額を、今の残高と残りの期間で計算する
- 上限を超える場面があるなら、固定切替・繰上返済・借換えのどれでそれを避けられるかを比べる
- 借換えは、諸費用の合計と毎月の差額から、費用を取り戻すまでの月数を出す
- 借入先や借換え先に確認した条件と回答日を記録しておく
金利が上がった場合の計算をしておけば、実際に上がったときに慌てずに済みます。上限を超えない範囲なら、急いで動かないという判断も十分にあり得ます。
不動産会社が顧客から相談を受けたとき
売買仲介や管理の仕事をしていると、「金利が上がったので売るべきか」「借り換えたほうがいいか」と相談されることがあります。どの金融機関・どの商品を選ぶかは顧客と金融機関の間で決めることなので、不動産会社は判断に必要な資料を一緒にそろえる役にとどめると安全です。
- 上の確認表の項目を、顧客自身が返済予定表で埋められるように渡す
- 比べるときは同じ残高・同じ残り期間にそろえる、と伝える
- 売却を検討する場合は、残高と売却の見込み額、諸費用を並べて、完済できるかを先に確認する
- 返済が苦しくなりそうなときは、延滞する前に借入先へ相談するよう勧める
相談の内容や日付を記録しておくと、後で「何を説明したか」を確認できます。ウルスタくんの顧客管理では、顧客ごとに相談の記録を残せます。
あわせて読みたい記事: 金利上昇2026で買主の借入可能額はどう変わるか、住宅ローンの比較
このテーマの全体像は「不動産の業務効率化ガイド2026｜5段階の進め方と法令チェックポイント・関連記事一覧」にまとめています。
よくある質問
Q1. 5年ルールがあれば、金利が上がっても5年間は困りませんか。
支払額は変わりませんが、利息の割合が増えて元金の減りが遅くなります。5年後の見直しで返済額が上がる可能性もあり、125%ルールで抑えられた分は後に残ります。困らないのではなく、影響が後ろにずれると考えるのが正確です。
Q2. 125%ルールがあれば、総返済額も1.25倍までで済みますか。
済みません。125%ルールは5年ごとの返済額の増え方の上限です。利息の総額や金利に上限を設けるものではありません。
Q3. 固定金利に切り替えたほうが得ですか。
得かどうかは、その後の金利の動き次第で、事前には分かりません。切替は「支払額を確定させる安心」を買う判断です。切替後の金利、手数料、再び変動へ戻せるかを確認したうえで決めます。
Q4. 借換えをすると住宅ローン控除はなくなりますか。
国税庁の説明では、要件に当てはまれば借換え後も控除の対象になります。ただし、借換えで新しい借入額が直前の残高より多い場合は対象額が按分され、控除の年数も延びません。
Q5. 5年ルールや125%ルールがあるかはどこで分かりますか。
金銭消費貸借契約書や商品概要説明書の返済に関する条項に書かれています。分かりにくいときは、借入先に「返済額の見直しの時期と上限」「未払利息の扱い」を書面やメールで確認しておくと、後で見返せます。
Q6. 繰上返済と借換えは、どちらを先に考えるべきですか。
決まった順番はありません。繰上返済は新たな借入れではないため、借換えのような審査や抵当権設定の費用はかかりませんが、手数料がかかる場合があり、何より手元資金が減ります。借換えは手元資金を残せますが、審査と諸費用があります。手元に残したい資金の額を先に決め、それを超える分で繰上返済を、金利差と残高が大きい場合に借換えを検討する、という整理が一つの考え方です。
出典（本文で参照している資料）
- 全国銀行協会「変動金利住宅ローンの未払利息とは？」
- 国税庁 タックスアンサー No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき
- 国税庁 タックスアンサー No.7191 登録免許税の税額表
- 住宅金融支援機構【フラット35】借換えをご検討の方
この記事は2026年10月7日時点の情報です。
