「届出をすると契約できない」は誤解です——国交省が9月3日に「解釈」を出し、疑わしい取引のチェックリストは10月に21項目から44事例へ

「疑わしい取引の届出をすると、その契約はできなくなるのではないか」。この読み方が現場に広がっていたことを、国土交通省が2026年9月3日の事務連絡で認めました。2月19日に「届出をしても契約を締結して違反にはならない」と書いた一文が、逆に読まれていたのです。9月3日の通知は、その一文の「解釈」を2つに絞って示し、あわせて「疑わしい取引の届出に関するチェックリスト」を10月を目処に改訂すると予告しました。改訂の案は44事例。いま使っているチェックリストは21項目です。本稿は、通知の全文と案の44事例、国交省が掲示している届出件数の表を実際に読み、中小の不動産会社が売買の受付票をどう直すかまで書きます。

結論（90秒で読める）

• 届出をした上で、契約を締結して問題ない。9月3日の事務連絡が「解釈」として明記しました。警察庁の犯罪収益対策室と認識を共有している、とも書いてあります。
• 自社の判断で契約に至らなかった案件でも、届出をする。「契約していないから届出は不要」は、通知が名指しで否定した読み方です。
• 宅建業者からの届出は令和7年度が325件。令和8年度は第1四半期だけで204件で、前年同期（14件）の14.6倍です（本稿の割り算）。国交省が四半期末時点で把握している数字で、警察庁の集計とは異なることがあります。
• チェックリストの改訂は令和8年10月を目処。案は44事例・6分類で、「金融機関を介さない取引を希望する」「暗号資産を用いた取引を希望する」の2つが【新規追加】と明記されています。
• 賃貸の媒介は犯収法の特定取引に入りません。ただし売買を1件でも扱う会社は対象で、オーナーから売却相談を受ける管理会社も同じです。

9月3日の事務連絡に書かれている2つの「解釈」

通知の宛先は、不動産協会・不動産流通経営協会・全国宅地建物取引業協会連合会・全日本不動産協会・全国住宅産業協会・不動産流通推進センターの6団体です。差出人は国土交通省不動産・建設経済局不動産業課。件名は「「疑わしい取引の届出」における判断基準の明確化」の解釈について」。カギカッコが二重になっているのは、2月19日の事務連絡の題名を引いているからです。

本文はまず、現場で何が起きているかを書いています。2月19日の事務連絡に「「疑わしい取引の届出」を行った場合に、契約を締結しても犯収法違反とはならず、契約締結自体が否定されるものではありません」と記載したところ、届出を実施するにあたって、「届出を行うと契約できないのではないか」、または「契約締結に至らなかった案件について、契約を締結していないので届出しなくてもよいと判断して届出を行っていない」といった状況が見受けられる、と。

そのうえで、「疑わしい取引の届出」の判断にあたっては契約の成立、不成立に関わらず届出を行う必要があるとして、次の2つを「解釈」として示しました。

ここで大事なのは、この解釈が国交省だけの見解ではないことです。通知には「本解釈については、警察庁刑事局組織犯罪対策部組織犯罪対策第一課犯罪収益対策室と認識を共有しているものです」と書かれています。届出を集めて分析するのは警察庁側（JAFIC）です。出す側の監督官庁と、受ける側の当局が同じ読み方をしている、という一文です。

「判断基準」そのものは2月19日から変わっていない

別紙1には、2月19日の事務連絡から判断基準が抜粋されています。「疑わしい取引の届出に関するチェックリスト」に一つでも該当すれば届出を行う。チェックリストに該当するかどうか明確でなく、判断に迷う場合は届出を行う。この2つは変わっていません。9月3日に加わったのは、基準の中身ではなく、基準に当てはまったあとに契約をどうするか、契約に至らなかった案件をどうするかの2点です。

半年で2回目の通知が出た理由｜届出件数の表

国交省の「不動産業におけるマネー・ローンダリング対策」ページには、宅建業者からの届出件数が四半期ごとに掲示されています。画像で貼られているので、そのまま表に起こします。

ページには「国土交通省において把握している四半期末時点の届出件数です。最終的に集計を行う警察庁の件数と異なる場合があります」と注記があります。本稿もその前提で読みます。

令和7年度は第1四半期14件、第2四半期26件で、第3四半期に118件、第4四半期に167件と跳ねています。令和7年6月27日に国交省が「犯罪収益移転防止法の厳正なる遵守について」を出し、令和8年2月19日に判断基準を明確化した、その時期と重なります。そして令和8年度の第1四半期は204件。前年同期の14.6倍（204÷14、本稿の計算）で、令和7年度の年間合計の62.8％（204÷325、同）を、最初の3か月で超えています。

ここから読めるのは2つです。ひとつは、届出は「増え始めている」こと。もうひとつは、それでも国交省が9月にもう一度通知を出さなければならないほど、届出をためらう理由が現場に残っていることです。2月の通知で「届出しても契約は否定されない」と書いた結果、「では届出したら契約できないのか」と読まれた。これは文章の問題というより、届出という行為がどういう性質のものかが共有されていない問題です。次の章でそこを条文から確かめます。

「届出しても契約できる」を条文で確かめる

犯罪による収益の移転防止に関する法律（犯収法）第8条第1項は、特定事業者に対し、特定業務に係る取引について、収受した財産が犯罪による収益である疑いがあるかどうか等を「判断し」、疑いがあると認められる場合には「速やかに」行政庁に届け出なければならない、と定めています。e-Govで条文を確認しました。

条文をそのまま読むと分かることが3つあります。

• 届出の要件は「疑いがあると認められる」ことで、「契約が成立したこと」ではない。成立・不成立は条文に出てきません。9月3日の通知の②は、条文をそのまま当てはめた結果です。
• 届出は「速やかに」。決済まで待ってから、契約書が整ってから、ではありません。疑いを持った時点が起点です。
• 条文は「届け出よ」とは書いているが、「契約するな」とは書いていない。届出は捜査当局への情報提供であって、その取引を禁じる命令ではありません。通知の①はここから来ています。

同条第3項は判断の方法を定めていて、取引時確認の結果、取引の態様その他の事情、犯罪収益移転危険度調査書の内容を勘案し、主務省令で定める項目に従って疑わしい点があるかどうかを確認する方法によらなければならない、としています。チェックリストは、この「主務省令で定める項目」を宅建業の実務に落としたものです。だから「一つでも該当すれば届出」という基準が成り立ちます。

ただし「届出したから契約してよい」ではない

ここは丁寧に書きます。通知の①は「届出を行った上で、契約を締結しても問題ない」であって、「契約すべきだ」ではありません。取引時確認が完了していない、反社チェックで引っかかった、暴力団排除条項に触れる。そういう案件は、犯収法の届出とは別の理由で止まります。届出は契約の免罪符ではなく、契約の禁止命令でもない。この2つを同時に持っておくのが、9月3日の通知の読み方です。

いちばん漏れているのは「断った案件」

通知が名指しで否定した2つ目の読み方、「契約に至らなかったので届出しない」は、実務では自然に起きます。理由は単純で、断った案件には契約書も取引記録も残らないからです。届出の様式に書く取引の内容が、手元にない。だから「届出するものが無い」と感じてしまう。

けれども、捜査の側から見ると話は逆です。自社が「これは怪しい」と判断して断った案件は、その相手が次の業者へ行く可能性が高い案件です。届出があれば、当局は同じ人物・同じ法人・同じ連絡先が別の業者に現れたときに線がつながります。届出が無ければ、その人物は業者を替えるたびに白紙に戻ります。

10月目処で改訂される参考事例の案（後述）には、この場面を想定した事例がそのまま入っています。「顧客が宅地建物取引業者に対して「疑わしい取引の届出」を行わないように依頼、強要、買収等を図る場合」（案34）、「取引時確認が完了する前に取引が行われたにもかかわらず、顧客が非協力的で取引時確認が完了できない取引」（案29）、「自社従業員の知識、経験等から見て、不自然な態様の取引又は不自然な態度、動向等が認められる顧客に係る取引（例えば、取引時確認に応じない、面会に応じない等）」（案36）。どれも、契約に至らない案件で起きる事象です。

チェックリストは21項目から44事例へ｜何が増えるか

いま宅建業の現場で使われている「不動産の売買における疑わしい取引のチェックリスト」は、犯収法等連絡協議会が作ったもので、21項目・5分類です（第1 現金の使用形態、第2 真の契約者の隠匿、第3 取引の特異性、第4 契約締結後の事情、第5 その他）。国交省の参考事例をもとに「はい／いいえ」にチェックを付ける形になっています。

9月3日の通知の別紙2は「不動産の売買における疑わしい取引の参考事例（案）」で、44事例・6分類です。通知は「例示を具体的に追記するなどした上で、令和8年10月を目処に通知・施行の予定」と書いています。分類と事例の番号は次のとおりです。

ひとつ注意があります。案の中で【新規追加】と明記されているのは4と5の2つだけです。それ以外の事例は、現行の「参考事例」（国交省作成）に既に近い形で載っているものと、今回具体化されたものが混ざっています。上の表の右列は現行の21項目チェックリストと突き合わせた本稿の読みであって、通知が「新規」と言っているわけではありません。何が正式に変わるかは、10月の改訂版を待ってください。

「合理的な理由があれば届出不要」は残っている

案の冒頭の「全般的な注意」には、「これらの事例に形式的に合致するものがすべて疑わしい取引に該当するものではない」と書かれています。同時に、「なお、届出にあたっての留意点として、該当するか明確でなく判断に迷う場合や、一つでも該当する場合は疑わしい取引に該当すると判断し届出すること。各事例ともに、疑わしい取引に該当しない明確な根拠がある等の合理的な理由がある場合はこの限りではない」とも書かれています。

つまり、届出を見送るには「該当しない明確な根拠」が要るという順番です。「たぶん大丈夫だろう」は根拠ではありません。逆に、根拠があって見送ったなら、その根拠を記録に残しておけば足ります。

賃貸管理会社は無関係か

犯収法で宅建業者の「特定取引」になるのは、宅地・建物の売買契約の締結、またはその代理・媒介です。賃貸の媒介や管理は入りません。リスク評価書と2027年4月のICチップ読み取りの回で書いたとおりです。

ただ、賃貸管理を主にしている会社ほど、次の2つに当たりやすいことは書いておきます。

• オーナーからの売却相談。管理物件のオーナーが「そろそろ売りたい」と言い、自社で媒介する。この時点で売買の特定取引です。買主側の取引時確認と、チェックリストの判断が要ります。年に数件しか売買がない会社ほど、受付票が賃貸用のままになりがちです。
• 暗号資産による決済の希望。令和8年4月28日に国交省・金融庁・警察庁・財務省が連名で、暗号資産を用いた不動産取引についての要請を出しています。宅建業者は暗号資産の法定通貨への交換やその媒介を行わないこと、暗号資産を用いた取引では取引時確認を厳格に行い、届出と警察への通報を適切に行うこと、が骨子です。10月の改訂案で「暗号資産を用いた取引を希望する場合」が事例として【新規追加】されるのは、この要請の続きです。

受付票を直す3つの手順と、言ってはいけない一言

ここからは実務の話です。賃貸が主で売買は年に数件、という会社を想定して、9月3日の通知を受付票に落とすと直す場所は3か所です。

手順1. 受付票に「届出の判断」の欄を、契約の前に置く

多くの会社の売買受付票は、申込→取引時確認→契約→決済の順に欄が並んでいて、犯収法の判断欄は「取引時確認」の一部か、無いかのどちらかです。これを、取引時確認の直後に「チェックリスト該当：あり／なし／迷う」「届出：した（日付）／しない（根拠）」の欄を置く形にします。「迷う」を選択肢に入れるのは、判断基準が「迷う場合は届出」だからです。迷った時点で届出の側に倒れる作りにしておけば、担当者が一人で抱え込みません。

手順2. 「断った案件」の経路を足す

受付票は契約に至る前提で作られているので、途中で断った案件は書きかけのまま綴じられます。ここに「不成立の理由」と「届出：した／しない（根拠）」の欄を足します。通知の②はこの欄がないと運用できません。断った理由が「取引時確認に応じなかった」「連絡先が別の案件と同じだった」「金融機関を介さない支払いを希望した」であれば、それは案の29・11・4に当たります。断った時点で届出の判断をし、統括管理者が確認して、記録を残す。

手順3. 10月の改訂版が出るまで、案の44事例で社内研修をする

改訂版は10月を目処とされていますが、案は既に全文が公開されています（全日本不動産協会のお知らせに添付されたPDFの別紙2）。改訂を待ってから研修を組むと、年末の繁忙期に重なります。いま案で研修をして、10月に差分だけ更新するほうが軽く済みます。研修で使うのは、事例の番号ではなく「自社で去年あった案件がどれに当たるか」です。1件でも当てはまれば、担当者の記憶に残ります。

言ってはいけない一言

犯収法第8条第4項は、特定事業者（その役員及び使用人を含む）が、届出を行おうとすること、または行ったことを、その顧客や関係者に漏らしてはならない、と定めています。内報の禁止です。

9月3日の通知で「届出をした上で契約してよい」と示されたことで、現場では「届出はしましたが、契約は進めますね」という一言が出やすくなります。これが内報です。届出をしたことは、契約の相手にも、その代理人にも、相手方の媒介業者にも言いません。「届出しても契約できる」と「届出したことを言わない」は、同時に守るものです。

よくある質問

Q1. 届出をしたら、契約を断らなければなりませんか?

いいえ。9月3日の事務連絡は「「疑わしい取引の届出」を行った上で、契約を締結しても問題ない」と解釈を示しています。ただし、取引時確認が完了していない、反社チェックに該当する等の別の理由で止まる案件は、届出とは関係なく止まります。

Q2. 契約に至らなかった案件は、届出の対象外ですか?

対象です。通知は「自社の判断で契約の締結に至らなかった案件でも届出を行う」と明記しました。犯収法第8条第1項の要件は「疑いがあると認められる」ことで、契約の成立は要件に入っていません。

Q3. チェックリストの改訂はいつですか? いまのチェックリストは使えなくなりますか?

通知は「令和8年10月を目処に通知・施行の予定」としています。改訂版が出るまでは現行の21項目が有効です。案の44事例は全日本不動産協会のお知らせに添付されたPDFで読めますが、あくまで案で、正式版と字句が変わる可能性があります。

Q4. 届出の件数が少ない会社は、何か言われますか?

本稿で読んだ資料に、件数が少ない会社への個別の措置は書かれていません。ただし国交省は届出件数を四半期ごとに掲示し、2月・9月と半年で2回通知を出しています。件数そのものより、「判断した記録」があるかどうかが問われる方向だと読んでいます。届出しなかった案件に「該当しない明確な根拠」が残っていれば、説明できます。

Q5. 賃貸の入居申込で疑わしい人がいた場合は、届出しますか?

賃貸の媒介は犯収法の特定取引ではないので、同法に基づく届出義務はありません。反社会的勢力の疑いがあれば、暴力団排除条項や警察への相談など別の枠組みで対応します。ただし、その人物が同じ会社で売買の相談に来た場合は、売買の時点で特定取引になります。

Q6. 届出したことを、相手方の媒介業者に伝えてもいいですか?

いけません。犯収法第8条第4項の内報禁止は「顧客等又はその者の関係者」に漏らすことを禁じており、相手方の業者も関係者に当たり得ます。届出の事実は、社内の統括管理者と届出先の行政庁の間にとどめます。

ウルスタくんの位置づけ

本稿は犯収法の話ですが、立場を明らかにしておきます。私たちがつくっている「ウルスタくん」は賃貸管理のクラウドで、反響取込・顧客管理・書類作成・電子サイン・BB流通を1つの流れにしたものです。犯収法の届出そのものを代行する機能はありません。本稿で書いた受付票の欄は、紙でもExcelでも作れます。売買の受付票を賃貸のそれと分けて持つこと、断った案件も1枚として残すこと。そこが先です。

出典（本文で参照している資料）

本稿の記述は、すべて2026年9月4日に実際に開いて読んだ次の資料にもとづきます。届出件数の表は画像で掲示されているため、目視で読み取りました。

本稿の「14.6倍」「62.8％」は上記の表からの本稿の割り算であり、資料にその数字はありません。参考事例（案）の「現行チェックリストに無い切り口」は、現行の21項目チェックリストと突き合わせた本稿の読みで、通知が新規と明記しているのは案4と案5の2つだけです。関連する既存記事: リスク評価書は令和8年度中に全宅建業者が作成完了へ、地面師対策の実務2026。

執筆者: 馬場生悦 / 宅地建物取引士 / 不動産業務クラウド ウルスタ 代表 / 自社で210戸の賃貸住宅を保有し、約100戸を自主管理しています。本稿は公開されている通知・条文・資料にもとづく整理であり、個別の取引が疑わしい取引に該当するかどうかの判断は、各社の統括管理者と免許行政庁にご確認ください。