令和8年度の地域別最低賃金は、47都道府県の答申が9月3日に出そろいました。全国加重平均1,177円、引上げ額は54円から65円、最高は東京1,280円、最低は宮崎1,085円。発効日は10月1日が15都道府県、残りは10月2日から12月2日にかけて順次です。業務改善助成金の申請期限は「発効日の前日」なので、10月1日発効の県は9月30日が締切。一覧表と換算式、9月中にやることを書きました。
「疑わしい取引の届出をすると契約できないのでは」「契約に至らなかったから届出しなくていい」。この2つの読み方が現場に広がっていたため、国交省は2026年9月3日に「解釈」を出しました。届出をした上で契約してよく、自社判断で断った案件でも届出する。宅建業者の届出は令和7年度325件が、令和8年度は第1四半期だけで204件。10月目処のチェックリスト改訂案は44事例です。
令和8年9月1日、国土交通省が第5回 地域価値を共創する不動産業アワードの募集要領を公表しました。国土交通大臣賞の新設が見出しになっていますが、中小不動産会社にとって効くのはそこではありません。第4回の要領にあった「①応募希望者自らによる応募」が、第5回では消えています。残っているのは推薦による3経路だけです。募集開始は10月1日ですが、推薦者への相談は、その前から始めないと間に合いません。
令和8年8月28日、国土交通省の令和9年度税制改正要望が公表されました。並んでいる項目の多くは「延長」で、見出しにはなりにくい。ですが3本だけ、新しい線が引かれています。ひとつは床面積要件を50㎡から40㎡へ下げる要望が3つの制度で揃ったこと。ひとつは、土砂災害等の災害レッドゾーン内で新築された住宅を登録免許税の特例から外すという、はじめて「狭める」方向の要望。もうひとつは、空き家の3,000万円特別控除に、相続・遺贈と同視し得る民事信託契約の終了が加わったことです。あわせて、賃貸管理会社には税より予算のほうが効きます。
「想定利回り5%」と書いたときの5%は、どこから来た数字なのか。令和8年8月21日に公布・施行された不動産特定共同事業法施行規則の改正は、そこを書かせる改正です。契約成立前の説明事項に利回りの根拠が追加され、監督留意事項では出口の売却について「契約締結済み」「法的拘束力のない意向表明書があるだけ」「相手方を探している最中」「まだ探してもいない」の4段階を区別して書くことが求められました。既存の許可事業者は令和8年11月30日まで従前の例によることができます。裏を返せば、12月1日から書面が変わります。
空き家や古民家をクラウドファンディングで再生している会社は、令和8年8月21日に公布・施行された不動産特定共同事業法施行規則の改正を確認してください。契約成立前に交付する書面の説明事項が増え、想定利回りを表示したなら「それが予想に基づくものであり、不確実である旨」と「その算定の根拠となる不動産取引の額」まで書くことになります。利害関係人と取引するなら、その額を妥当と判断した根拠を示す。示せないなら鑑定評価を取る。出資される金銭の使途は、取得代金・工事費用・租税公課といった項目ごとに書く。すでに許可・登録を受けている事業者は令和8年11月30日まで従前の例によることができますが、逆に言えば12月1日からは新しい書面でなければなりません。
東京都が令和8年8月21日に始めた「東京都高齢者いきいき住宅認定制度」の補助表には、空欄がひとつあります。セーフティモデルの「新築」欄です。改修なら100万円／戸が出るのに、新築には出ない。そして改修の補助率は3分の2、新築は5分の1。耐震改修を併せて行えば、耐震改修費の3分の2・上限200万円／戸がさらに乗ります。この設計は「高齢者向けの新しい建物を建ててください」ではなく、「いま持っている賃貸住宅を、高齢者が住める状態に直してください」と言っています。昭和の木造アパートを抱えたオーナーに、いま何を持っていくべきかという話です。
建設業許可を持っていないから監督処分は関係ない、と考えている管理会社は多いと思います。ただ、建設業法第28条第2項と第3項は、許可の有無で対象を切っていません。無許可で建設業を営む者が工事を適切に施工しなかったために公衆に危害を及ぼした場合、その工事が行われている区域の都道府県知事は、指示処分も営業停止処分もできます。令和8年7月31日に公示された改正案は、この無許可業者向けのガイドラインに「公衆危害」の章を新しく立て、粗雑工事による重大な瑕疵の営業停止を3日以上から7日以上へ引き上げます。許可業者側では、他法令違反の一覧に物流効率化法が加わり、公衆危害の類型に自動車運転死傷処罰法違反が明記される。意見の締切は8月30日23時59分、施行は9月中旬の想定です。
自社は年に数十戸しか建てないから関係ない——上位住宅トップランナーの話は、たいていそこで終わります。ただ、令和8年8月7日に公示された建築物省エネ法施行令の改正案を読むと、4区分のうち賃貸アパートだけ基準戸数が15,000戸で、ほかの3区分（各2,000戸）の7.5倍です。国土交通省はこの線を「住宅市場全体の累積供給量の上位4分の1が指定されるように」引いたと書いています。つまり賃貸アパートは、それだけ少数の事業者に集中している市場だということです。指定されるのは大手でも、同じ令和9年4月1日から賃貸アパートのトップランナー基準は省エネ基準▲10％から▲20％へ上がる。地主に建築を提案し、完成後の管理を受託する会社にとって、これは他人事ではありません。
空き家や1階の空き店舗を通所介護の事業所に貸したい。話がまとまりかけたところで設計事務所から「この居室は採光が足りません」と言われて止まる。建築基準法28条1項の採光規制は、住宅や学校だけでなく、施行令19条1項が定める児童福祉施設等にもかかります。老人デイサービスセンターはここに入るため、利用者が数時間しかいない通所型の施設でも、居室の床面積に応じた窓が要る。令和8年7月31日に公示された建築基準法施行令の改正案は、この対象から「利用者の滞在時間が短いことその他の理由により衛生上支障がないものとして国土交通大臣が定めるもの」を外します。ただし、外れるのが具体的にどの施設かは、政令ではなく後から出る告示に書かれます。意見を出せるのは8月30日0時までです。
テナント区画の壁を1枚抜く。空室の間取りを2DKから1LDKに変える。所有ビルの外壁改修に工事監理を付ける。こうした小さな発注で、これまで多くの現場は見積書1枚と口頭のやりとりで走ってきました。令和8年7月31日に公布された建築士法の一部を改正する法律（令和8年法律第74号）は、そこに書面の相互交付義務をかけます。現行法が「延べ面積が三百平方メートルを超える建築物の新築に係る」と限定していた部分が、条文の見出しごと消えるからです。加えて、建築士事務所には見積書を作る努力義務が新設され、発注する側にも「適正な委託代金で契約する」努力義務が明記されました。設計料の値切りが違法になるという話ではありません。何をいくらで頼んだのかを書面にできない発注が、法令上そもそも成り立たなくなるという話です。
「想定利回り8％」と書いたら、その8％がどこから来たのかを契約前の書面に書く。令和8年8月21日に公布・施行された不動産特定共同事業法施行規則の改正は、ひとことで言えばそういう改正です。もともと不特法には「合理的な根拠を示さずに予想利回りを表示してはならない」という規制がありました。今回はそれを一歩進めて、根拠となる不動産取引の額、物件を特定する情報、取引態様、そしてその取引が本当に行われたのか・行われる見込みなのかまでを、書面の記載事項として法令に書き込んだ。対象は許可業者だけではありません。規則71条の準用により、空き家や古民家の再生でクラウドファンディングを使う小規模不動産特定共同事業者にも同じ内容が及びます。既存事業者には経過措置があり、令和8年11月30日までは従前の例によることができる。つまり実務上の期限は12月1日です。何がどう増えたのかを、書面の項目単位で整理しました。