二子玉川（玉川・瀬田）の家・土地はいくらで売れているか

二子玉川（玉川・瀬田）の家・土地の取引価格（直近2年）

区の二子玉川まちづくりセンターの受け持ちで、玉川1〜4丁目と瀬田1〜5丁目です。「二子玉川」は駅の名前で、住所の町名は玉川と瀬田です。駅の東側は2015年に建築工事を終えた二子玉川東地区の再開発で、駅から少し離れると多摩川・丸子川・野川と国分寺崖線の緑が残る住宅地が広がります。

ここでは、国土交通省が公表している実際の取引の価格（不動産会社が成約を登録した価格と、買主へのアンケートで集めた価格）を、一戸建て・マンション・土地に分けて数えました。地価公示（更地の評価）より、売るときの目安に近い数字です。

「不動産価格（取引価格・成約価格）情報」（国土交通省）をもとにウルスタ株式会社作成。出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ。国のデータは町名ごとで、丁目ごとには分けられません。同じ取引が取引価格と成約価格の両方に載っている場合は1件に数えています。「中ほどの半分」は、安い方から並べて25%〜75%にあたる価格です。取引の数が少ないので、1件の大きな取引で中央値が動きます。

この5年の動き

2021年から2025年にかけて、一戸建ては約1.5倍、マンションは約1.2倍です。1年あたりの件数は一戸建てで20〜27件、マンションで89〜119件です。広い家や新しいマンションがまとまって売れた年は高く出るので、1年ごとの上下より、5年の流れで見てください。

一戸建ては、土地の広さで価格帯が変わる

マンションは、建った年で価格が変わる

どちらも2024年4〜6月〜2026年1〜3月の取引。建った年が分からない取引は除いています。件数が数件の区分は、1件で中央値が大きく動きます。

二子玉川（玉川・瀬田）で売るときにつまずく3つの点

建て替え・土地を分けるときのルール

災害のリスク

2019年の台風19号で起きたこと

区の検証の最終報告（2020年10月）では、多摩川の無堤防箇所（玉川3丁目付近）から水があふれたことが、上野毛・野毛地区の浸水の原因のひとつとされています。同じ報告は、二子玉川南地区は2014年に完成した多摩川の暫定堤防により浸水被害を免れた（無堤防箇所からの溢水は除く）としています。区の中間報告では、浸水した「上野毛・野毛地区」に玉川1丁目付近も含めています。

国土交通省は、世田谷区玉川地区で無堤防区間からの溢水を防ぐため、約540mの堤防整備を行い、2025年4月に完成しました（2020年10月の工事説明会の資料では、工事場所は玉川3丁目付近）。2019年の原因のひとつだった無堤防区間には手当てがされましたが、想定最大規模の洪水や内水氾濫の想定がなくなるわけではありません。

想定と表示板

多摩川の洪水浸水想定区域（想定最大規模、48時間総雨量588mm）は2016年5月30日に指定され、家屋倒壊等氾濫想定区域も2016年9月6日に公表されています。区は玉川1〜4丁目に13か所、想定浸水深の表示板を設けています（瀬田にはありません）。

土砂災害警戒区域

区内104か所のうち、瀬田4丁目に9か所（K071〜K077、K102、K103）、瀬田1丁目に6か所（K078〜K082、K104）あります。玉川1〜4丁目と瀬田2・3・5丁目には指定がありません。特別警戒区域を含むかは、区域ごとの図面で確かめます。

売買・賃貸では、水害ハザードマップ上の位置と、土砂災害警戒区域に入るかどうかを重要事項として説明します。震災のときの広域避難場所は、玉川1・2丁目と瀬田1・2丁目が二子玉川公園、玉川3・4丁目が多摩川河川敷・二子橋一帯、瀬田3丁目が都立園芸高校、瀬田4・5丁目が砧公園・大蔵運動公園一帯です。

地価公示と人口（参考）

地価公示・基準地価は、国や都が選んだ地点の更地としての評価です。住宅地では、二子玉川駅から580mの玉川1-17-20（地価公示）が1㎡あたり101万円、用賀駅から1,100mの瀬田4-35-9（地価公示）が78.5万円でした。上の取引の価格（土地の1㎡あたりの中央値）と大きくずれていないかを確かめる材料として見てください。

玉川1〜4丁目・瀬田1〜5丁目の人口は2026年10月1日現在で28,226人、世帯は14,336で、1年前より156人増えています。

よくある質問