用賀・上用賀・玉川台の家・土地はいくらで売れているか

用途地域と敷地の最低限度

地区の中に、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第一種住居地域、近隣商業地域、準住居地域が混ざっています。区全域のルールでは、敷地面積の最低限度は建ぺい率50%の住居系の地域で80㎡、60%で70㎡です。近隣商業地域にはこの最低限度がありません。

上用賀一丁目地区 地区計画（2020年12月7日変更）

上用賀1〜4丁目にかかる地区計画で、2020年の変更で区域が約8.4haから約18.3haに広がりました。広域避難場所地区（約7.5ha）と住宅地区（約10.8ha）に分かれ、計画の目標には「馬事公苑一帯が広域避難場所であることを踏まえ」とあります。計画書では、高さの最高限度を24m（既存の学校の、敷地を広げない建て替えは30m）とし、区画道路や隣地からの壁面の位置（10m・5m・3m）を定めています。広域避難場所地区では一戸建ての住宅が建てられず、共同住宅は住戸の専用面積が30㎡未満のものを建てられません（住宅地区では25㎡未満）。道路に面する垣・さくは生垣かフェンスなどにします。

上用賀四丁目地区 地区計画（2025年7月18日変更）

上用賀4・6丁目の約21.0haにかかる地区計画で、上用賀公園を広げるのにあわせて2025年に変更されました。A〜Eの5地区に分かれ、図書では敷地面積の最低限度80㎡（A・B地区）、低層の集合住宅の団地（D地区）と公園（E地区）の高さの最高限度19mと北側の斜線の制限、道路などからの壁面の後退、生垣か透視可能なさくなどが定められています。どの制限がどの地区にかかるかは、図書で地番ごとに確かめてください。

用賀駅周辺地区 地区計画

用賀4丁目の駅前にかかる地区計画で、駅前の車庫跡地の開発にあわせて「地区生活拠点にふさわしい駅前空間の整備」などを目標にしています。地区計画とは別に、世田谷ビジネススクエア内のボイラーから熱の供給を受ける地域冷暖房施設の都市計画もあります（1991年10月14日都決定）。

環八沿い

玉川台1・2丁目と上用賀5丁目の環八沿いは「環状八号線瀬田・玉川台地区」（約6.6ha）、上用賀5・6丁目は「環状八号線砧公園・上用賀地区」（約7.1ha）の沿道地区計画の区域です。

環八（環状八号線）沿いには、騒音から住まいを守り、沿道に建物を連ねて後ろの住宅地への音を遮るための沿道地区計画があります。主な制限は共通で、間口率（敷地の環八に面する長さのうち建物が占める割合）の最低限度10分の7、環八の路面の中心からの高さの最低限度5m、高さ5m未満の部分は遮音上有効な構造にすること、計画図で定める区域内では住宅・学校・病院などの居室を防音構造にすること、などです。環八に面する長さが20m以上の特殊建築物や事務所は、歩道面から2.5m以下の部分を道路境界から1m以上下げます。環八沿いの土地は、ふつうの住宅地と同じ感覚で建物の形を決められない点に注意が要ります。

この地区にないもの

用賀・上用賀・玉川台は、多摩川風致地区の指定がある町名にも、区の風景づくりの重点区域「水と緑の風景軸」にも入っていません。東京都建築安全条例の「新たな防火規制」の区域でもありません。

地価公示（国土交通省、毎年1月1日時点）と東京都の基準地価（毎年7月1日時点）は、選ばれた地点の更地としての1㎡あたりの価格です。実際に売れる価格は、道路の幅、土地の形、建物の有無と状態で変わります。前年比が「―」の地点は、その年に新しく選ばれた地点です。用途地域の「1低専」は第一種低層住居専用地域、「2低専」は第二種低層住居専用地域、「1中専」は第一種中高層住居専用地域、「1住居」は第一種住居地域、「準住居」は準住居地域、「近商」は近隣商業地域、「防火」は防火地域、「準防」は準防火地域です。

世田谷区「町丁目別人口と世帯数」（住民基本台帳）。