「許可が要らない工事しかしていません」——それでも都道府県知事は営業停止を出せます。監督処分基準と無許可業者ガイドラインの改正案、意見の締切は8月30日23時59分

建設業許可を持っていない会社に対しても、都道府県知事は営業停止処分を出せます。令和8年7月31日、国土交通省が「建設業者の不正行為等に対する監督処分の基準について」の一部改正案を公示しました（案件番号155260309）。改正の中身は、物流効率化法違反を営業停止事由の一覧に加えることと、公衆危害の類型に自動車運転死傷処罰法違反を明記することです。そしてこの案には参考資料として、「許可を受けないで建設業を営む者に対する指導・監督のガイドライン」の新旧対照表が付いています。意見の締切は令和8年8月30日23時59分、施行は令和8年9月中旬が想定されています。

締切は8月30日23時59分。施行は9月中旬の想定

e-Govの意見募集案件（案件番号155260309）は、カテゴリーが「建築、住宅」、根拠法令条項が建設業法（昭和24年法律第100号）第28条、所管が国土交通省不動産・建設経済局建設業課です。案の公示日が令和8年7月31日、受付開始が同日18時、受付締切日時が令和8年8月30日23時59分。行政手続法に基づく手続として実施されています。

改正されるのは法令ではなく通知で、対象は2本です。「建設業者の不正行為等に対する監督処分の基準について」（平成14年3月28日国総建第67号）と、参考として付いている「許可を受けないで建設業を営む者に対する指導・監督のガイドライン」（平成17年9月30日付国土交通省総合政策局長通知）。概要資料が示すスケジュールは令和8年9月中旬 施行で、公布の手続を踏まないぶん、締切から施行まで2週間ほどしかありません。

意見の出し方は3通りです。e-Govの意見提出フォーム、電子メール（テキスト形式で hqt-kensetsugyouka@ki.mlit.go.jp）、郵送（〒100-8918 東京都千代田区霞が関2-1-3 国土交通省不動産・建設経済局建設業課あて）。電話での受付はありません。氏名または法人・団体の名称は意見の内容とともに公表される可能性があり、匿名を希望する場合は提出時にその旨を書き添えることとされています。

いま押さえる4点

1. 許可の有無で対象は切られていない。建設業法第28条第2項・第3項に基づく指示処分と営業停止処分は、無許可で建設業を営む者にも及びます。処分権者は、その工事が施工されている区域を管轄する都道府県知事です。

2. 無許可業者向けガイドラインに「公衆危害」の章が新設される。改正前は「一 契約締結の過程に関する法令違反」から始まっていた章立てに、「一 公衆危害」が先頭で入り、以下が繰り下がります。

3. 粗雑工事による重大な瑕疵は3日以上から7日以上へ。無許可業者向けガイドラインの「粗雑工事等による重大な瑕疵」は、改正前が「原則として3日以上」の営業停止、改正案では「7日以上」です。日数が倍以上になり、「原則として」という含みも消えています。

4. 許可業者側では他法令違反の一覧に物流効率化法が加わる。建築基準法・労働基準法・宅地造成及び特定盛土等規制法・廃棄物処理法・特定商取引法・賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律が並ぶ表に、物流効率化法違反等が6番目として追加されます。

そもそも監督処分基準とは何か｜誰に効く文書なのか

ここを飛ばすと、記事全体を読み違えます。監督処分基準は冒頭でこう名乗っています。「本基準は、建設業者による不正行為等について、国土交通大臣が監督処分を行う場合の統一的な基準を定める」。つまりこの文書がそのまま働くのは、国土交通大臣許可の業者に対してです。

知事許可の会社にはどう効くのか

知事許可の業者に対する監督処分は、各都道府県知事が行います。概要資料は、無許可業者について「監督処分権限を有する都道府県知事が監督処分基準を定めるに当たっての参考として」ガイドラインを改正し都道府県に通知する、と書いています。参考として通知する、という言い方です。知事の基準を同じ文面に書き換えることを義務づけてはいません。

ただ、国が示した統一基準と大きく違う運用を都道府県が組み立てることは考えにくい。「国の基準が変われば、遅かれ早かれ自分の県の基準も同じ方向に動く」と読むのが現実的です。そのうえで、自社に直接適用される基準は許可を受けている行政庁のものだという点は押さえておいてください。

処分の種類は3つ

建設業法上の監督処分は、指示処分・営業停止処分・許可の取消しの3つです。営業停止は地域を限定せずに行うことを基本とし、不正行為が地域的に限定されその地域の担当部門のみで処理されたことが明らかな場合にだけ、地域を限って処分します。

改正の1つめ：物流効率化法違反が営業停止事由に加わる

建設業の処分基準に物流の法律が入る、というのは唐突に見えます。概要資料が挙げている理由は2つです。

なぜ物流の法律が入るのか

1つめ。概要資料は「令和8年4月に『物資の流通の効率化に関する法律』（平成17年法律第85号）が全面施行された」と書き、建設業者が一定規模——年間取扱貨物重量が9万トン——以上の荷主となる場合には中長期計画の作成と物流統括管理者の選任を行うなど適切な対応が求められる、としています。厳密に言えば、この法律自体は平成17年からある法律です。令和8年4月1日に施行されたのは令和6年法律第23号による改正の第2段階（特定事業者の指定、中長期計画、定期報告、物流統括管理者の選任）で、第1段階の基本方針と努力義務は令和7年4月1日に施行されています。

2つめ。近年、建設工事に伴う交通事故が増加傾向にあるため、建設副産物や資機材等の運搬を建設業者が自ら行う場合も関係法令の遵守徹底を図る必要がある、としています。

効き方

追加される規定は、他法令違反の並びに定型で入るものです。役員等または政令で定める使用人が拘禁刑に処せられた場合は7日以上、それ以外の場合で役職員が刑に処せられたときは3日以上の営業停止処分。建築基準法違反等・労働基準法違反等・特定商取引法違反・賃貸住宅管理適正化法違反と同じ水準で、宅地造成及び特定盛土等規制法違反や廃棄物処理法違反（拘禁刑で15日以上、それ以外で7日以上）よりは軽い扱いです。

年間9万トンという線は、中小の管理会社が単独で越える数字ではありません。この項目そのものは、大手ゼネコンや大規模な資材調達を行う事業者に向いた規定と読むのが素直です。ただし後述するとおり、運搬に関わる部分は別の入口から効いてきます。

改正の2つめ：公衆危害に自動車運転死傷処罰法違反を明記

こちらが実務的には重い改正です。監督処分基準の「二 2（1）公衆危害」が、次のように変わります。

	改正前	改正案
前提	建設工事を適切に施工しなかったために、公衆に死亡者又は3人以上の負傷者を生じさせ、公衆に重大な危害を及ぼしたと認められること	同じ（変更なし）
役職員が処せられた刑	業務上過失致死傷罪等	業務上過失致死傷罪等又は自動車運転死傷処罰法違反
効果	7日以上の営業停止処分	7日以上の営業停止処分（変更なし）
軽微な場合	指示処分	指示処分（変更なし）

ここでいう自動車運転死傷処罰法は、概要資料が注記しているとおり「自動車の運転により人を死傷させる行為等の処罰に関する法律」（平成25年法律第86号）です。

「建設工事を適切に施工しなかったために」という条件を外さない

誤読しやすいところなので、はっきり書きます。現場に向かう社員が交通事故を起こしたら営業停止、という規定ではありません。条文の骨格は改正前後で変わっておらず、「建設工事を適切に施工しなかったために」公衆に死亡者または3人以上の負傷者を生じさせたことが前提です。そのうえで、役職員が処せられた刑の類型として、従来の業務上過失致死傷罪等に加えて自動車運転死傷処罰法違反も含まれる、という改正です。

想定される場面は、たとえば資材や建設副産物を積んだ車両の運行が施工計画の一部として組み立てられていて、その積載や運行の仕方に起因して通行人に死傷が生じたようなケースでしょう。ただし、どこまでが「施工」に含まれるのかを国土交通省は公表資料で線引きしていません。本稿でも、具体例を確定した事実として書くことは避けます。

数え方

「死亡者又は3人以上の負傷者」という線は、公衆危害と工事関係者事故の両方で使われています。労働安全衛生法違反等（工事関係者事故等）の項目では、同じ人数で3日以上の営業停止。同じ人数でも、通行人か作業員かで日数が変わります。

ここが本題：無許可業者向けのガイドラインも同時に改正される

賃貸管理を本業にしている会社にとって、実は許可業者向けの改正よりこちらのほうが近い話です。

許可がなくても建設業法は及ぶ

ガイドラインは冒頭で、無許可業者にも適用される建設業法の主な規定を5つ挙げています。

条文	内容
法第28条第2項・第3項	都道府県知事による指示処分・営業停止処分。工事を適切に施工しなかったために公衆に危害を及ぼした場合、請負契約に関して著しく不誠実な行為（悪質、重大な手抜き工事や契約不履行等）があった場合が対象
法第30条第2項	利害関係人が、工事が施工されている区域を管轄する都道府県知事に事実を申告し、適切な措置を求めることができる
報告徴収・立入検査	大臣・知事は、許可の有無に関わらず建設業を営む者から報告を徴収し、職員に立入検査を行わせることができる
法第18条・第19条	公正な請負契約の締結義務と、請負契約の書面締結義務。法定事項を記載した書面に署名または記名押印して相互に交付する
法第25条等	建設工事紛争審査会によるあっせん・調停・仲裁

表の呼び名はガイドラインの書き方に合わせています。法律上の第18条の見出しは「建設工事の請負契約の原則」で、「公正な請負契約の締結義務」は説明のための呼称です。また第28条第3項の条文上の主体は「国土交通大臣又は都道府県知事」で、無許可業者について知事が処分権者になるのは、第28条第2項が「都道府県知事は、その管轄する区域内で建設工事を施工している…許可を受けないで建設業を営む者」を名宛人にしているからです。

法第30条第2項が入っていることに注意してください。行政が自分で見つけるだけでなく、利害関係人が知事に申告できます。原状回復の仕上がりで揉めた入居者やオーナーが、建設業法の窓口に持ち込む経路が制度として用意されている、ということです。

新設される「一 公衆危害」

改正案では、無許可業者に対する処分の考え方の先頭に「一 公衆危害」が置かれます。内容は許可業者向けの基準とほぼ同じ文面です。工事を適切に施工しなかったために公衆に死亡者または3人以上の負傷者を生じさせ、役職員が業務上過失致死傷罪等または自動車運転死傷処罰法違反により刑に処せられ、公衆に重大な危害を及ぼしたと認められる場合は7日以上の営業停止。危害の程度が軽微なら指示処分。危害を及ぼすおそれが大きいときは直ちに危害を防止する措置を行うよう勧告し、必要に応じて指示処分、従わなければ機動的に営業停止（7日以上）。

改正前のガイドラインには、この公衆危害の章そのものがありませんでした。許可業者には前からあった物差しが、無許可業者にも同じ形で当てられる、という改正です。

粗雑工事の重大な瑕疵は3日以上から7日以上へ

これも見落とせません。

項目	改正前	改正案
粗雑工事等による重大な瑕疵	原則として3日以上の営業停止	7日以上の営業停止
軽微ではない工事を無許可で請け負った場合	原則として3日以上の営業停止	3日以上の営業停止
刑法違反（詐欺罪）／代表権のある役員等	懲役1年以上の刑に処せられ、かつ情状が重い場合は最高1年間の営業停止	刑に処せられた場合は1年間の営業停止
刑法違反（詐欺罪）／代表権のない役員等または政令で定める使用人	原則として60日以上（その他の場合は原則30日以上）	刑に処せられたときは120日以上

詐欺罪の欄の変化が分かりやすいと思います。改正前は「懲役1年以上の刑」かつ「情状が重い場合」に「最高1年間」でした。上限としての1年です。改正案は「刑に処せられた場合は1年間」。条件が外れ、上限が下限になっています。

概要資料はこれらを「その他所要の改正」としか書いていません。概要だけを読むと日数の変更に気づかない作りになっているので、新旧対照表のほうを見てください。

契約を分割しても合算される

「軽微ではない工事を無許可で請け負った場合」は、建設業法第3条第1項および建設業法施行令（昭和31年政令第273号）第1条の2第1項に違反して、1件の請負代金の額が500万円以上（建築一式工事にあっては請負代金の額が1,500万円以上、または延べ面積が150平方メートル以上の木造住宅工事）の工事を請け負った場合です。

そして同条第2項により、同一の建設業を営む者が工事の完成を2以上の契約に分割して請け負った場合は、各契約の請負代金の額の合計額で判断されます。さらに「その他」の項目では、正当な理由がないのに契約を分割した場合は、無許可営業や営業停止処分違反と並んで告発をもって臨むとされています。

許可業者側の一覧｜どんな法律が並んでいるか

監督処分基準の「他法令違反」の一覧です。太字が今回の追加です。

区分	法令	営業停止の日数
工事関係者事故等	労働安全衛生法違反等	指示処分。工事関係者に死亡者または3人以上の負傷者で特に重大な事故と認められる場合は3日以上
施工等に関する法令違反 ⅰ	建築基準法違反等	拘禁刑で7日以上／それ以外は3日以上
施工等に関する法令違反 ⅱ	労働基準法違反等	拘禁刑で7日以上／それ以外は3日以上
施工等に関する法令違反 ⅲ	宅地造成及び特定盛土等規制法違反、廃棄物処理法違反	拘禁刑で15日以上／それ以外は7日以上
施工等に関する法令違反 ⅳ	特定商取引に関する法律違反	拘禁刑で7日以上／それ以外は3日以上。業務停止命令を受けた場合は3日以上
施工等に関する法令違反 ⅴ	賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律違反	拘禁刑で7日以上／それ以外は3日以上。勧誘停止命令を受けた場合は3日以上
施工等に関する法令違反 ⅵ	物流効率化法違反等（追加）	拘禁刑で7日以上／それ以外は3日以上
信用失墜行為等 ⅰ	法人税法、消費税法等の税法違反	拘禁刑で7日以上／それ以外は3日以上
信用失墜行為等 ⅱ	暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律違反	役員等または政令で定める使用人が刑に処せられた場合は7日以上

この表のほかに、健康保険法違反・厚生年金保険法違反・雇用保険法違反の区分が置かれています。

賃貸住宅管理適正化法が同じ表に載っている意味

表の「ⅴ」に注目してください。賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律違反が、建設業の営業停止事由として並んでいます。今回の改正で入ったものではなく以前からある項目ですが、この記事を読む人には、追加された物流効率化法よりよほど近い話でしょう。書かれているのは2つです。

a. 役員等または政令で定める使用人が拘禁刑に処せられた場合は7日以上、それ以外の場合で役職員が刑に処せられたときは3日以上の営業停止処分。

b. 同法第33条第2項の指示処分を受けた場合は指示処分。同法第34条第2項により特定賃貸借契約の締結について勧誘を行うことを停止すべき命令を受けた場合は、3日以上の営業停止処分。

サブリースの勧誘で行政処分を受けると、建設業の営業も止まります。賃貸管理とリフォーム施工を同じ法人でやっている会社にとって、これは一方の失点がもう一方に伝播する経路です。賃貸管理業の登録と建設業の許可を別々の台帳で持っている会社は、この繋がりが社内で見えていません。

中小不動産会社に効く4つの経路

経路1：建設業許可を持っている管理会社

内装仕上工事業などの許可を取ってリフォーム部門を持っている場合、監督処分基準がそのまま物差しになります。今回の改正で見るべきは、公衆危害に自動車運転死傷処罰法違反が入ることと、他法令違反の一覧に物流効率化法が加わることの2点です。

経路2：許可を取らずに軽微な工事だけをしている管理会社

原状回復やクロス張り替え、給湯器交換のような1件500万円未満の工事だけを請け負っているなら、建設業許可は不要です。これは今回の改正でも変わりません。ただし、無許可業者向けガイドラインはあなたの会社に向けた文書です。公衆危害の章が新設され、粗雑工事による重大な瑕疵の営業停止が7日以上に上がります。

ここで効いてくるのが、先ほどの契約の分割の話です。1棟まるごとの原状回復を号室ごとに分けて契約する、あるいは工種ごとに分けて発注書を切る。これが「工事の完成を2以上の契約に分割して請け負った」と評価されれば、合計額で500万円の線を越えます。建物の空室をまとめて仕上げる仕事は、金額が積み上がりやすい領域です。

経路3：残置物や建設副産物の運搬を自社でやっている

軽トラックで残置物を運ぶ、解体材を積んで処分場へ持ち込む。この作業自体を規制する改正ではありません。ただし概要資料は、改正の背景として「建設副産物や資機材等の運搬を建設業者が自ら行う場合についても関係法令の遵守徹底を図る必要がある」ことを挙げています。国が見ている場所がここだ、という信号です。

経路4：提携しているリフォーム会社の側

自社が施工しなくても、発注先が処分を受ければ工程は止まります。許可業者の営業停止処分は建設業法第29条の5に基づき公告され、指示処分も建設業者監督処分簿で閲覧できます。ガイドラインは、これを踏まえて悪質なリフォーム工事を行う無許可業者に関する情報についても適切に開示するよう努めると書いています（改正前からある記述です）。発注前にここを見る手順を持っている管理会社は、あまり多くありません。

用語の落とし穴

「軽微な建設工事」の線は2本ある。1件の請負代金500万円未満が原則で、建築一式工事だけは1,500万円未満、または延べ面積150平方メートル未満の木造住宅工事という別の線です。原状回復やリフォームは通常この建築一式ではないので、効くのは500万円のほうです。

「役員等」と「政令で定める使用人」は別。基準は日数を分けるときに、この2つとそれ以外の「役職員」を区別しています。誰が刑に処せられたかで7日以上と3日以上が分かれます。

「拘禁刑」は懲役・禁錮の統合後の呼び名。無許可業者向けガイドラインの改正案では、特定商取引法違反の項目で「懲役刑」が「拘禁刑」に書き換えられています。平成17年の通知のまま更新されていなかったぶんが、ここで揃う形です。

処分権者は知事。無許可業者に対する指示処分・営業停止処分は、その建設工事が施工されている区域を管轄する都道府県知事が行います。本店所在地の知事ではありません。県境をまたいで管理物件を持つ会社は取り違えないでください。

日付と手続の一覧

日付	内容
平成14年3月28日	「建設業者の不正行為等に対する監督処分の基準について」（国総建第67号）
平成17年9月30日	「許可を受けないで建設業を営む者に対する指導・監督のガイドライン」（国土交通省総合政策局長通知）
令和8年4月	物資の流通の効率化に関する法律が全面施行
令和8年7月31日	改正案の公示。受付開始は同日18時
令和8年8月30日23時59分	意見の受付締切
令和8年9月中旬	施行（想定）

8月30日までにやること

1. 自社が「無許可で建設業を営む者」に当たるかを確認する。原状回復を自社名義で請け負っているなら当たります。協力会社に丸投げしていても、請け負っている以上は同じです。手配だけで施工会社が直接オーナーと契約しているなら話は変わりますが、それは請求書と契約書が実際にどうなっているかで決まります。

2. 直近1年の工事契約を、物件単位で合算してみる。号室ごと・工種ごとに切っている契約が、同じ建物・同じ時期で500万円を越えていないか。越えていたら直ちに違反というわけではありませんが、なぜ分けたのかを説明できる状態にしておく必要はあります。

3. 請負契約書の交付を確認する。法第19条は無許可業者にも及びます。見積書とチャットのやり取りだけで工事に入っている案件がないかを見てください。

4. 提携先の処分歴を1回だけでも見る。建設業者監督処分簿は閲覧に供されています。継続的に発注している先があるなら、一度は確認しておく価値があります。

5. 意見を出すなら8月30日23時59分まで。無許可業者向けガイドラインの日数引き上げは、小規模なリフォーム事業者の立場からの意見が出にくい領域です。

よくある質問

Q. 建設業許可を持っていません。営業停止と言われても、止める営業がないのでは。

A. 止まるのは建設業の営業です。建設業法第28条第3項に基づく営業停止処分を受ければ、その期間は工事を請け負えません。賃貸管理業や宅建業まで止まるわけではありません。ただし、営業停止処分に違反して建設業を営んだ場合は、ガイドラインが告発をもって臨むとしている行為に当たります。

Q. 今回の改正で、無許可でできる工事の金額は変わりますか。

A. 変わりません。500万円未満（建築一式工事は1,500万円未満または延べ面積150平方メートル未満の木造住宅工事）という線は建設業法第3条第1項と施行令第1条の2が定めるもので、今回の改正案はこの金額に触れていません。変わるのは、その線を越えた場合や粗雑工事の場合の営業停止日数のほうです。

Q. うちは年間9万トンも運びません。物流効率化法の項目は無視していいですか。

A. 物流効率化法上の中長期計画や物流統括管理者の義務が生じる規模ではない、という理解でよいと思います。ただし監督処分基準に追加されるのは「物流効率化法違反等」という表記で、「等」が何を指すかは概要資料に記載がありません。本稿では推測を書きません。

Q. 意見を出すと社名が公表されますか。

A. 意見募集要領は、氏名（法人または団体の場合は名称）については意見の内容とともに公表される可能性があると記載しています。匿名を希望する場合は、意見提出時にその旨を書き添えることとされています。住所・電話番号・メールアドレスは、内容に不明な点があった場合の連絡・確認に使われます。

出典

記述	出典
案件番号155260309、カテゴリー、根拠法令条項、公示日と受付締切、所管部局、資料の一覧	e-Govパブリック・コメント「『建設業者の不正行為等に対する監督処分の基準について』の一部改正案に関する意見募集について」
改正の背景（物流効率化法の全面施行、年間取扱貨物重量9万トン、中長期計画・物流統括管理者、交通事故の増加傾向）、物流効率化法違反等の日数、自動車運転死傷処罰法違反の明記、ガイドラインを都道府県知事の参考として通知すること、施行時期	国土交通省不動産・建設経済局「『建設業者の不正行為等に対する監督処分の基準について』の一部改正について（概要）」（令和8年7月）
監督処分基準の趣旨、処分の対象と地域、公衆危害の新旧、労働安全衛生法違反等の日数、他法令違反の一覧、賃貸住宅管理適正化法第33条第2項・第34条第2項の扱い	国土交通省「建設業者の不正行為等に対する監督処分の基準 新旧対照表（案）」
無許可業者に適用される建設業法の規定、新設される「一 公衆危害」、詐欺罪・特定商取引法違反の日数の新旧、軽微ではない工事の金額と契約分割の合算、粗雑工事の瑕疵の日数変更、建設業者監督処分簿と情報開示、法第41条第1項の指導、契約分割等に対する告発	国土交通省「許可を受けないで建設業を営む者に対する指導・監督ガイドライン 新旧対照表（案）」
意見の提出方法と提出先、電話受付を行わないこと、氏名・名称の公表と匿名希望の扱い、通知番号（国総建第67号）	国土交通省「意見募集要領」（令和8年7月）
建設業法第3条第1項・第18条・第19条・第25条・第28条・第29条の5・第30条第2項・第41条第1項の条文、建設業法施行令第1条の2	e-Gov法令検索「建設業法（昭和24年法律第100号）」
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第33条第2項（指示）・第34条第2項（勧誘停止命令）	e-Gov法令検索「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（令和2年法律第60号）」

書かなかったこと

明記しておきます。この改正案がどの都道府県の基準にいつ反映されるかは書いていません。反映の時期も方法も各都道府県の判断だからです。「建設工事を適切に施工しなかったために」という要件にどんな運搬行為が当たるのかも、具体例を書いていません。公表資料に線引きがないためです。「物流効率化法違反等」の「等」も同様です。また令和8年9月中旬という施行時期は概要資料が示す想定であって確定ではなく、意見公募の結果として案が修正される可能性もあります。

この改正案の芯は、日数が何日になったかではありません。許可を持たない事業者に向けた文書が、許可業者向けの基準と同じ形に揃えられようとしていることのほうです。「許可が要らない規模だから、建設業法の外にいる」という前提が、ここで静かに崩れます。原状回復を自社で回している管理会社は、契約書と請求書の形をもう一度見てください。

本稿は公示された改正案および国土交通省の公表資料にもとづく一般的な整理であり、個別の処分の見通しや許可の要否を判断するものではありません。賃貸管理と売買仲介の実務はウルスタのコラムで書いています。