不動産売買契約書の雛形｜宅建業法37条の記載事項と、契約不適合責任・業者売主の制限・特約の確認点

不動産売買契約書の雛形は、宅地建物取引業法37条1項の記載事項をすべて含み、宅地建物取引士が記名すれば、37条書面として交付できる形にしておくのが基本です。売買契約書には、媒介契約や賃貸住宅のような国土交通省の告示による標準書式はないため、所属団体の書式や自社の書式を使うことになります。この記事では、37条の記載事項、民法の契約不適合責任の条文、宅建業者が売主になるときの制限を確認しながら、雛形で見ておく点を説明します。

売買契約書と37条書面の関係

宅地建物取引業法37条1項は、宅建業者が売買・交換の契約にかかわったとき、遅滞なく、決められた事項を書いた書面を交付するよう求めています。交付する相手は、かかわり方によって次のように決まっています。

この書面には、宅地建物取引士が記名しなければなりません（37条3項）。37条は書面の名称を定めていないので、37条1項の事項をすべて書いた売買契約書に宅建士が記名すれば、その契約書を37条書面として交付できます。雛形を整えるときは、まず37条1項の事項が全部入る欄があるかを確かめるのが出発点です。

媒介で、売主側と買主側に別の業者がいるときは、どちらの業者も37条の交付義務を負います。どちらが作成するかを決めていても、記名する宅建士と交付の記録は両方の業者で確認しておく必要があります。

37条1項の記載事項と雛形の欄

37条1項の記載事項は、常に書く事項と、定めがあるときに書く事項に分かれます。定めがあるときに書く事項は、特約などで決めた場合に漏れなく書き写す必要があります。

「定めがあれば」の事項でも、実際の売買では多くの場合に何らかの定めを置きます。雛形には欄を用意しておき、定めない場合は「定めなし」と書く運用にすると、書き忘れと定めなしの区別がつきます。

雛形の入手先と選び方

国土交通省の「宅地建物取引業法関係」のページで公開されている標準書式は、売買・交換の媒介用の「標準媒介契約約款」と、賃貸の媒介用の「住宅の標準賃貸借媒介契約書」などです。売買契約書そのものについては、国の告示による標準約款はありません。

そのため、売買契約書の雛形は次のいずれかから用意することになります。

• 所属する業界団体の書式：宅建業者の団体には、会員向けに契約書などの書式を作成できる仕組みを用意しているところがあります。たとえば全国宅地建物取引業協会連合会は、会員向けの「ハトサポ」にWeb書式作成システムがあることを案内しています。利用条件は所属団体に確認してください。
• 自社で作る書式：取扱う物件の種類（土地、戸建、区分所有、収益物件など）に合わせて作る方法です。法改正への対応を自社で続ける必要があるので、弁護士などの専門家に確認を受けることをおすすめします。

インターネット上で配布されている雛形を使う場合は、作成日と、民法の改正（2020年4月1日施行）後の内容になっているかを確かめてください。「瑕疵担保責任」という言葉が残っている雛形は、改正前の考え方で作られている可能性があります。

雛形を選ぶときの確認点

• 37条1項の事項がすべて入る欄があるか。
• 既存建物の確認事項（2号の2）の欄があるか。
• 契約不適合責任の条文が、民法562条以下の用語で書かれているか。
• 売主が宅建業者の場合と、そうでない場合で条文を分けているか。
• 付帯設備表や物件状況報告書など、添付書類との関係が整理されているか。
• 版の番号や作成日が入っていて、いつの法令に基づくものか分かるか。

契約不適合責任の条文と特約

引き渡した物件が、種類・品質・数量について契約の内容に合わない場合の売主の責任は、民法562条以下に定められています。雛形の条文はこの構成に沿っているかを確かめます。

売主が宅建業者でない個人の場合、責任を負う期間を短くしたり、責任を負わない特約を置いたりすることは、民法の範囲で認められています。ただし572条のとおり、知っていて告げなかった事実には特約が効きません。雛形には、物件状況報告書などで売主が知っていることを書き出してもらう流れを組み込んでおくと、この点の争いを減らせます。

特約で期間や範囲を決めたときは、その内容を37条1項11号の事項として契約書に書きます。「通知の期限」「対象とする不適合の範囲（雨漏り、シロアリの害、給排水管の故障など）」「通知の方法」を具体的に書くと、後で解釈が分かれにくくなります。

宅建業者が売主になるときの制限

宅建業者が自ら売主となり、宅建業者でない買主と契約するときは、宅地建物取引業法で特約が制限されます。宅建業者同士の取引には、この制限は適用されません（78条2項）。雛形を売主の種類で分けておく理由がここにあります。

たとえば、業者売主の雛形に「契約不適合責任は引渡しから3か月とする」と書くと、40条に反して無効になります。業者売主用と一般の売主用で条文を分け、どちらの雛形を使ったかが一目で分かるようにしておくと、取り違えを防げます。

特約で確認したいこと

次の点は、37条1項の事項に関係し、雛形の標準条文だけでは決まらないことが多いものです。案件ごとに確認する項目として、雛形の末尾や別紙に欄を設けておくと漏れにくくなります。

ローン特約

買主が融資を受けて代金を払う場合、融資が承認されなかったときの扱いを決めます。宅建業者が融資のあっせんをする定めがあるときは、成立しなかったときの措置が37条1項9号の記載事項になります。金融機関名、融資額、承認を得る期限、期限までに承認が得られないときに解除できるかどうかと、その場合の手付金の返還を具体的に書きます。

手付解除の期限

民法557条の手付解除は、相手方が契約の履行に着手した後はできません。いつまで手付解除ができるかを日付で決めておくと、「履行に着手したかどうか」の争いを避けやすくなります。ただし、業者売主の場合は39条により、買主に不利な定めは無効になる点に注意が必要です。

境界と面積

土地の売買では、境界を明示するかどうか、測量をするかどうか、登記簿の面積と実測の面積が違ったときに代金を精算するかどうかを決めます。精算する場合は、単価と精算の方法も書きます。

付帯設備と物件の状況

中古住宅では、給湯器やエアコンなどの付帯設備を引き渡すかどうか、故障があるかどうかを付帯設備表で確認し、契約書と一緒に交わします。雨漏りなどの既知の不具合は物件状況報告書に書いてもらい、契約不適合責任の特約と内容をそろえます。

公租公課の精算

固定資産税・都市計画税をどの日を境に日割りで精算するかは、37条1項12号の事項です。起算日は地域や取引の慣行で分かれることがあるので、雛形では空欄にしておき、案件ごとに当事者と決めて書き込む形が安全です。

電子契約で交わすとき

宅建業者は、37条1項の書面の交付に代えて、相手方などの承諾を得て、書面に書くべき事項を電磁的方法で提供できます（37条4項）。この方法は、宅建士の記名に代わる措置を講じるものとして省令で定めるものに限られます。電子契約のサービスを使うときは、承諾を得た記録と、宅建士の記名に代わる措置がとられていることを確認してください。

電子で交わした契約書は、税務の面では電子帳簿保存法の「電子取引」に当たり、データのまま保存する必要があります。保存の要件と、雛形の版の管理については契約書のバージョン管理の記事で説明しています。

このテーマの全体像は「不動産の業務効率化ガイド2026｜5段階の進め方と法令チェックポイント・関連記事一覧」にまとめています。

よくある質問

Q1. 売買契約書と別に37条書面を作る必要がありますか？

37条1項の事項がすべて書かれ、宅建士が記名している売買契約書であれば、別に作る必要はありません。売買契約書に書かれていない事項がある場合は、その事項を書いた書面を追加で交付します。

Q2. 個人間の売買で、宅建業者が媒介しない場合も37条は関係しますか？

37条は宅建業者に交付を義務づける規定なので、業者がかかわらない個人間の売買には適用されません。ただし、民法の契約不適合責任の条文は個人間の売買にも適用されるので、契約書で責任の範囲を決めておくことは同じように大切です。

Q3. 契約不適合責任を「免責」とする特約は使えますか？

売主が宅建業者でなければ、民法の範囲で使えます。ただし、売主が知りながら告げなかった事実については免責されません（民法572条）。売主が宅建業者で買主が宅建業者でない場合は、40条により、引渡しから2年以上の通知期間とする特約を除き、買主に不利な特約は無効です。

Q4. 雛形はどのくらいの頻度で見直せばよいですか？

決まった頻度の定めはありません。民法・宅建業法の改正や、国交省の解釈・運用の考え方の改正があったときに、雛形の該当箇所を見直すのが確実です。見直した日と内容を記録しておくと、どの契約がどの版で結ばれたかを後から確かめられます。

出典（本文で参照している資料）

• e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」（第37条・第38条・第39条・第40条・第78条）
• e-Gov法令検索「民法」（第557条・第562条〜第564条・第566条・第572条）
• 国土交通省「宅地建物取引業法関係」
• 国土交通省「宅地建物取引業法 法令改正・解釈について」（宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方）
• 全国宅地建物取引業協会連合会 プレスリリース（2022年11月1日、ハトサポのWeb書式作成システムへの言及）

この記事は2026年10月7日時点の情報です。