2026年1月、民泊新法の施行から7年あまりで初の摘発(書類送検)が出ました。5月29日公表の立入検査結果では住宅宿泊管理業者の8割が是正指導。市場が伸び、正規の枠が締まるほど、すき間は管理物件の「無断民泊」に流れ込みます。発覚の端緒の多くは近隣からの通報、つまり管理会社が一番最後に知る構図です。本記事はウルスタ代表として210室を管理・客付けする立場から、規制強化の現在地、民法612条と民泊3制度の整理、発見チェック8項目、発見時の対応SOP5ステップ、予防の3層ガード、オーナーへの判断材料までを実務の粒度で整理します。
もしあした地方整備局から「立入検査に伺います」と連絡が来たら、自信を持って帳簿と書面を出せるでしょうか。令和6年度の全国一斉立入検査では、検査を受けた賃貸住宅管理業者の67.9%が是正指導を受け、指摘の上位は締結時書面・従業者証明書・帳簿という「知らないまま放置された事務の穴」でした。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)検査をめぐる3つの事実、(2)当日の流れ、(3)国交省データで見る指摘トップ11、(4)11項目セルフ監査SOP5ステップ、(5)サブリース併営時の追加チェック、(6)NGとFAQまでを、少人数の会社が今日から動ける粒度で整理します。
「内見から戻ったスタッフがふらついている」「電気の止まった空室にこもったら気分が悪くなった」——夏の不動産の現場に潜む熱中症リスク。2025年6月施行の改正労働安全衛生規則で、暑熱環境の対策は事業者の義務になり、罰則も定められています。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)義務化で何が変わったか、(2)WBGTと気温による判断基準、(3)なぜ今中小の現場で効くのか、(4)スタッフを守る実務SOP5ステップ、(5)避けるべき5つのNG、(6)よくある質問7問を、少人数の会社が今日から動ける粒度で整理します。
「エアコンが直るまで家賃は払わない」「給湯器が三日使えなかった分は引いてほしい」——夏に増える設備故障と家賃の減額要求。改正民法611条のもとでは、設備が使えない間は請求の有無に関わらず賃料が当然に減額され得ます。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)何が問題か、(2)減額割合と免責日数の目安、(3)なぜ今効くのか、(4)減額を防ぐ実務SOP5ステップ、(5)設備別の対応指針、(6)避けるべき5つのNG、(7)よくある質問7問を、現場が今日から動ける粒度で整理します。
「督促で長時間どなられた」「緊急でもない深夜に呼び出される」「根拠のない無償修繕を毎日迫られる」——賃貸管理の現場で担当者が一人で抱えてきたこうした理不尽に、2026年10月施行の改正労働施策総合推進法（カスハラ対策の義務化）が一つの転機をもたらします。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)法改正で何が変わるのか、(2)なぜ今の現場に効くのか、(3)経営と現場に効く論点、(4)現場で整える実務SOP5ステップ、(5)場面別の対応指針、(6)避けるべき5つのNG、(7)よくある質問7問までを、現場が今日から準備できる粒度で整理します。
「動画があれば反響が変わるのは分かっているが、撮って編集して書き出す時間が現場にない」——この長年の壁に、リコー×LIFULLの動画自動生成(2026年6月開始)が一石を投じます。撮影済みの360度データを起点に、編集の手間をほとんど増やさず集客動画を生み出す仕組みです。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)今回の発表で何が変わるのか、(2)なぜ中小に効くのか、(3)客付け・空室対策・オーナー提案に効く論点、(4)現場で活かす実務SOP5ステップ、(5)物件タイプ別の使い分け、(6)避けるべき5つのNG、(7)よくある質問7問までを、現場が今日から準備できる粒度で整理します。
「前の入居者が亡くなった部屋を、次の方に告知すべきか」——伝えすぎれば空室が長期化し、伝えなさすぎれば契約解除や損害賠償を招く、判断の難しいテーマです。よりどころになるのが国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」(令和3年10月)。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)ガイドラインで何が定められているのか(死因の線引き・賃貸は概ね3年・場所の扱い・問われたら答えるの4つ)、(2)なぜ今この判断が難しいのか、(3)中小会社とオーナーに効く論点、(4)現場で正しく運用する実務SOP5ステップ、(5)ケース別対応、(6)避けるべき5つのNG、(7)よくある質問7問までを、現場が今日から使える粒度で整理します。
2026年4月1日、約23年ぶりとなる区分所有法の大改正が施行されました。これは分譲マンション管理組合だけの話ではなく、区分所有の投資物件を貸すオーナーと、その客付け・管理を担う中小不動産会社にも、資産の出口戦略と日々の意思決定に直結します。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けし区分の投資物件も扱う立場から、(1)何が変わったのか(決議の円滑化・再生手法の拡充と決議要件の条件付き緩和・管理不全対応・国内管理人制度の4つの柱)、(2)なぜ23年ぶりの大改正が必要だったのか、(3)中小会社とオーナーに効く論点、(4)オーナーへ伝えるための実務SOP5ステップ、(5)ケース別対応、(6)避けるべき5つのNG、(7)よくある質問7問までを、現場が今日から着手できる粒度で整理します。
2026年に入り、家賃債務保証の審査が業界全体で厳格化しています。収入証明は給与明細1〜2か月分では足りず直近3か月分を求められ、業界団体LICCが2026年4月に新ガイドラインを示して審査の透明性と説明責任が強化され、信販系を中心に与信判断も高度化しました。ただし支払い能力のある申込者まで一律に落ちるわけではなく、落ちるのは準備と説明が不足した申込です。本記事はウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を管理・客付けする立場から、(1)何が厳しくなったのか、(2)なぜ基準が上がったのか、(3)止まりやすい申込者の傾向、(4)取りこぼさない入居審査対応SOP5ステップ、(5)保証会社の系統別の使い分けと否決時のリカバリー、(6)ケース別対応、(7)避けるべき5つのNG、(8)よくある質問7問までを、中小の仲介・管理が今日から着手できる粒度で整理します。
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(賃貸住宅管理業法)の登録制度は2021年6月15日に施行され、登録の有効期間は5年です。施行から1年間の経過措置期間(2022年6月14日まで)に登録した事業者が多いため、2026年はその初回更新が一斉に到来する「初回更新ラッシュ」の年になります。更新申請は有効期間満了日の90日前から30日前までに行う必要があり、この期間に申請しなければ満了と同時に登録が抹消され、管理戸数200戸以上の管理受託ができなくなります。本記事は、ウルスタ代表として宅建業を営み自社で210室を運営する立場から、(1)なぜ今が更新対応の山場なのか、(2)更新を忘れると何が起きるのか、(3)満了日の確認から電子申請・手数料納付までの更新手続きSOP、(4)必要書類チェックリスト、(5)更新を機に点検すべき実務、(6)避けるべき5つのNG、(7)よくある質問までを、中小管理会社の現場粒度で整理します。
水害ハザード重要事項説明の運用は、(a)宅建業法施行規則の改正(令和2年8月施行)で水害ハザードマップにおける物件所在地の説明が義務化、(b)毎年6月の梅雨入りから9月の台風シーズンで集合住宅の住戸浸水・床下浸水・電気室浸水事故が集中、(c)2024年以降は浸水履歴と保険適用の論点が契約現場で頻出、という3つの背景から、2026年の中小不動産会社にとって梅雨入り前に整備すべき最優先の法務SOPです。一方で、(i)宅建士が市区町村のハザードマップを毎回ダウンロードせず古い印刷物で代用してしまう、(ii)説明スクリプトが宅建士ごとにばらつき重要事項説明書への記載が抜ける、(iii)入居後の浸水事故発生時の初動連絡フローが未整備、(iv)オーナーへの再発防止提案(止水板・電気盤位置・避難経路)が点で終わる、という4つの構造課題を抱えがちです。本記事は自社210室での運用を踏まえ、水害ハザード説明の運用を3段階SOPで整える実務テンプレートを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。
ペット可賃貸の運用は、(a)ペットフード協会の犬猫飼育実態調査で犬猫世帯率が3割超で構造的に飼育希望世帯が増加、(b)ペット可物件の供給不足が継続、(c)賃料プレミアム5〜15%が安定的に確保しやすい、という3つの背景から、2026年の中小不動産会社にとって「家賃を上げて入居率も上げる」希少な実務領域です。一方で、(i)入居審査の基準が「ペットの種類・頭数・体重」止まりで飼育リテラシーが見えない、(ii)ペット飼育規約と契約書の条項が古いままで苦情・退去精算が揉めやすい、(iii)鳴き声・におい・共用部排泄物の苦情対応SOPが不在、(iv)退去時の原状回復で「ペット起因の損耗」と「通常損耗」の線引きが文書化されていない、という4つの構造課題を抱えがちです。本記事は自社210室での運用を踏まえ、ペット可賃貸の運用を4段階SOPで整える実務テンプレートを、中小不動産会社が今月から実装できる粒度で整理します。