コラム

不動産会社の実務コラム

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

相続人が分からない単身入居者の死亡後がこわくて貸せない——その不安に、国は残置物の処理等に関するモデル契約条項で答えを用意しています。死亡後の契約解除と残置物処理を入居前に決めておく仕組みを、中小不動産の実務目線で解説します。

長く据え置いた家賃を、コスト上昇局面でどう見直すか——賃料増額請求は、通知一本で決まるものではありません。借地借家法32条の要件と、協議から調停・訴訟に至る手順、継続賃料の考え方を、中小不動産の実務目線で解説します。

修繕積立金の目安は、国交省のガイドライン（2024年6月改訂）で、20階未満・延床5,000㎡未満なら計画期間の平均で月335円/㎡です。段階増額の新しい目安、長期修繕計画の見方、売買の重要事項説明と滞納の扱いを整理します。

「相続が近いから今のうちに賃貸を建てましょう」が効かなくなる——令和8年度改正の5年ルールは、相続直前の駆け込み取得による評価圧縮を塞ぎます。評価減がすべて消えるわけではない中で、収益と出口を見据えた提案へどう組み替えるか。宅建業者と税理士の役割分担まで解説します。

「認定ごと買えると思っていた」——特区民泊の認定は物件でなく事業者に付くため、売買では引き継げません。訪日客4,268万人の追い風と規制強化が同時に進むいま、民泊物件の売却・購入・転用の相談を型のある案件に変える三制度の整理と仲介実務チェックを解説します。

海外赴任中の日本人も「非居住者」——外国人かどうかではなく居住性で決まる外為法の取得報告が、2026年4月から全件報告になりました。特別注視区域の事前届出、非居住者売主の源泉徴収、登記の国籍情報まで、国際化する売買を型のある案件に変える実務を解説します。

熱海の土石流災害を教訓に生まれた盛土規制法。区域に指定された瞬間から重要事項説明の項目が増え、既存盛土のリスクは買主に引き継がれます。区域確認から造成履歴の調査、価格への織り込みまで、中小不動産会社の調査の型を現場目線で解説します。

所有者になりすます地面師の被害を防ぐには、本人確認書類の原本とICチップ、登記記録、面談、代金の振込先を照らし合わせることが基本です。宅建業者の取引時確認と記録の保存、登記の本人確認のしくみ、2027年4月からの変更点を整理しました。

「売っても手間ばかり」と放置されてきた低額の空き地に、税制の追い風が続きます。100万円控除の3年延長で何が変わるのか、市区町村の確認書の段取りから報酬特例との併用まで、低額物件を商機に変える実務を中小不動産会社の現場目線で解説します。

「畑が付いているせいで売れない」と言われてきた農地付き空き家が、動き始めています。下限面積要件の廃止で何が変わったのか、農業委員会の3条許可で何が残るのか、塩漬け案件の掘り起こしから契約設計・引き渡し後のフォローまで、中小不動産会社の現場目線で解説します。

特定居住促進計画は、二地域居住を進めるために市町村が作る計画です。2024年11月1日施行の改正法で生まれました。宅建業者は協議会の構成員として条文に書かれ、会社でも特定居住支援法人の指定を受けられます。

親からの住宅資金援助を非課税にできる特例の期限まで残り半年。省エネ等住宅1000万円の区分、受贈者と住宅の要件、税額ゼロでも必要な贈与税申告、期限から逆算したスケジュール提案まで、中小不動産会社の現場目線で解説します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。