コラム

不動産会社の実務コラム

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

オーナーが認知症になると、契約更新も修繕も売却も止まります。意思能力を欠く契約は無効になり、資産が凍結されるからです。団塊の世代が全員75歳以上になったいま、管理会社が備える判断能力リスクと、家族信託・任意後見・代理権への橋渡し、成年後見の応急対応を、中小不動産会社の実務に落として整理します。

お盆に家族が集まると、実家や相続の話が動きます。全国の空き家は約900万戸。相続登記の義務化も重なり、実家じまいの相談は年々増えています。この波を受け止める受け皿は、7月中に整えるものです。相談の入口、初回のヒアリング、空き家の出口の整理、士業連携までを、中小不動産会社の実務に落として整理します。

最低賃金の上昇は、時給で人を雇う会社だけの話ではありません。原状回復や清掃を外注する賃貸管理会社は、外注単価の上昇という形で、管理原価をじわじわと押し上げられます。管理料が据え置きのままなら、利益は静かに痩せていきます。令和8年度の目安答申を前に、原価の分解とオーナー折衝から着手してください。

改正労働施策総合推進法33条の施行で、2026年10月1日からカスタマーハラスメント対策は事業主の義務です。指針の3要素と講ずべき措置を条文と厚生労働省の資料で確かめ、入居者・オーナー・近隣住民・協力会社への対応手順の例に落とします。

令和7年度、フリーランス法の指導は1,542件、勧告は10件でした。違反の8割以上は支払期日と取引条件の明示です。写真撮影や清掃、図面作成などを個人に外注する不動産会社が見直す、発注時の明示事項、60日以内の支払期日の数え方、禁止行為を条文から整理しました。

800万円以下の宅地建物の売買・交換の媒介は、費用を勘案して依頼者ごとに33万円（税込）まで受けられます。長期の空家等の賃貸の媒介は、貸主と借主から受ける合計で借賃2.2か月分までです。施行から2年がたった特例を、告示の文言で確認します。

木造2階建てを買い取って間取りを変えて売る。その前提が2025年4月1日に変わりました。主要構造部の一種以上について過半に及べば大規模の修繕・模様替となり建築確認が必要。屋根ふき材のみの改修は該当しない。検査済証がなければ現況調査から。仕入れ判断に乗る時間と費用を解説します。

所有不動産記録証明制度は、登記名義人ごとに全国の不動産を一覧にした証明書を交付する制度で、2026年2月2日に始まりました。請求できるのは本人と相続人などです。手数料、検索のしくみと限界、相続登記・住所変更登記の義務化とのつながり、実務での使い方を整理しました。

貸主から普通借家を終わらせるには、期間満了の1年前から6か月前までの通知か解約申入れと、借地借家法28条の正当事由が必要です。立退料の位置づけと内訳の考え方、最高裁判所の判決、合意書の項目、税務の扱いを条文と公的資料で整理しました。

個人の連帯保証人には、上限額である極度額を書面で定めないと保証契約が無効になります。書き方の例、国土交通省の参考資料の数字、保証人や借主の死亡で保証が締め切られるしくみ、改正前の契約を更新するときの扱いを条文と公的資料で整理しました。

土地の売買による所有権移転登記の1.5％は令和11年3月31日まで延長され、住宅用家屋の軽減は令和9年3月31日までです。国税庁の税額表、租税特別措置法、法務局の資料をもとに、税率、要件、住宅用家屋証明書、仮の数字での計算例を整理します。

不動産取得税は、要件を丁寧に満たせば大きく下がる税です。税率3%・宅地2分の1の特例、新築1200万円控除、令和8年4月からの床面積40㎡への緩和、中古の新耐震要件、住宅用土地の控除と申告の実務を、中小不動産の現場目線で解説します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。