コラム

不動産会社の実務コラム

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

顧客管理を名簿で終わらせないためには、お客様ごとに次の行動・期限・担当を入れ、やり取りを日付つきの履歴で残す運用にすることが大切です。決めておく項目、状態の定義、履歴の書き方、個人情報保護法22条・23条に沿った整え方を説明します。

オーナー提案を仕組みにするには、管理業法の重要事項説明（13条）と定期報告（20条）を決まった接点として使い、そこに次の提案をのせるのが近道です。年間の流れ、提案書の型、守るべきルールを具体的に整理します。

家賃査定の結果は、金額だけでなく、結論と3つの案、比較物件、空室損失を含めた収支、見直す条件をまとめた提案書にするとオーナーが判断しやすくなります。宅建業法47条の2、賃貸住宅管理業法13条・20条を踏まえた書き方の注意も説明します。

家賃の引き下げは一度行うと戻しにくく、収入に長く影響します。空室が続いたときは、広告の表示、募集条件、仲介会社への情報、部屋の状態を順に見直してから判断します。表示規約や原状回復ガイドラインに沿った見直し方を整理します。

追客漏れの多くは、担当者のやる気ではなく「次に何をいつするか」が決まっていないことから起きます。よくある7つのパターンと防ぎ方、次回対応日と引き継ぎのルール、週次の確認方法、追客で守る法令を整理します。

住宅ローンの提案が担当者で変わるのは、どの資料で確かめたか、何を伝えたかを残す決まりがないことから起きやすい問題です。金融機関の審査で考慮される項目、フラット35の利用条件、返済負担率の計算、宅建業者がローンのあっせんで守ることを整理します。

家賃査定は、近隣の平均家賃をそのまま使うのではなく、条件の近い事例を選び、設備・築年数・募集時期の違いを調整し、空室が続いたときの損失と比べて決めます。不動産鑑定評価基準の考え方と、仮の数字による計算例で手順を説明します。

家賃提案に時間がかかる主な理由は、データの置き場所が散らばっている、比べ方が担当者ごとに違う、資料を毎回ゼロから作る、判断材料が足りずオーナーとの往復が増える、の4つです。工程を分けて測り、型にして短くする手順を説明します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。