コラム

不動産会社の実務コラム

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

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/ 書式が欲しい

付帯設備表と物件状況確認書は、契約書の後ろに付く添付書類として扱われがちです。ですがこの2枚が決めているのは「壊れたときに誰が払うか」です。売買は民法562条、賃貸は611条1項。日管協のガイドラインは2024年10月に改定されました。書き分けの実務を整理します。

登録更新は満了日の90日前から30日前までに申請します。法人・個人別の公式書類一覧、電子申請と収入印紙の郵送、財産要件や業務管理者の確認を、書き込める準備シート付きで整理します。

2026年10月5日から、所有権の移転や保存の登記をするときは、名義人になる人の「国籍等」も検索用情報として申し出ることになりました。日本人の買主も対象で、電子証明書では代わりになりません。いまの決済で確認することをまとめます。

備え付けエアコンの故障は、貸主に民法606条の修繕義務があり、使えない期間は民法611条で賃料が減額されうるため、決まった手順で速く対応することが大切です。受付から修理完了までの5ステップ、賃料減額の目安、費用負担、連絡文例を整理します。

AIマイソクの精度は、家賃・面積・募集条件などを確認済みの元資料と照合して確かめます。公式に確認できた3サービスの機能と、誤り・修正時間を記録する検証シート、架空の記入例を紹介します。

不動産の電子契約は、宅建業法が書面ごとに定める相手方の承諾と電磁的方法の要件を満たし、税務の保存要件まで決めてから始めます。媒介契約書・35条書面・37条書面、管理業法の書面、定期借家の書面ごとの条文と、導入前の20項目を整理します。

不動産会社の電子帳簿保存法対応は、電子契約やメールで受け取った請求書をデータのまま保存することが中心です。売上高5,000万円以下なら検索要件は不要になります。猶予措置、スキャナ保存、保存期間まで国税庁の資料で整理します。

定期借家の事前説明書は、更新がなく期間の満了で終わることを書いた契約書とは別の書面で、契約前に交付して説明します。雛形の入手先、書く内容、最高裁判決、重要事項説明書で兼ねるときの3つの記載事項、電子での提供、終了通知までを整理しました。

媒介契約書の雛形は、国土交通省が告示する標準媒介契約約款（専属専任・専任・一般）を使うのが基本です。入手先、宅建業法34条の2による3つの型の違い、記入が必要な項目、約款の主な条文、電子での交付、交付前の確認リストをまとめました。

賃貸契約書の無料テンプレートは、国土交通省の「賃貸住宅標準契約書」（Word・PDF）を使うのが確実です。家賃債務保証業者型と連帯保証人型の選び方、定期借家やサブリースの雛形、改訂の経緯、極度額・原状回復・特約など使うときの確認点を説明します。

重要事項説明書の雛形は、国交省が公開する様式例をもとに作るのが確実です。2026年4月1日施行の版の入手先、35条の記載事項、建物の貸借で加わる事項、IT重説と電子交付の条件を、条文と国交省の資料で整理します。

売買契約書の雛形は、宅建業法37条1項の事項をすべて含み、宅建士が記名すれば37条書面として交付できる形にしておくのが基本です。記載事項の一覧、雛形の入手先、契約不適合責任の条文、業者売主の特約制限、特約で確認したいことをまとめました。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。