コラム

不動産会社の実務コラム

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

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改正労働施策総合推進法33条の施行で、2026年10月1日からカスタマーハラスメント対策は事業主の義務です。指針の3要素と講ずべき措置を条文と厚生労働省の資料で確かめ、入居者・オーナー・近隣住民・協力会社への対応手順の例に落とします。

木造2階建てを買い取って間取りを変えて売る。その前提が2025年4月1日に変わりました。主要構造部の一種以上について過半に及べば大規模の修繕・模様替となり建築確認が必要。屋根ふき材のみの改修は該当しない。検査済証がなければ現況調査から。仕入れ判断に乗る時間と費用を解説します。

長く据え置いた家賃を、コスト上昇局面でどう見直すか——賃料増額請求は、通知一本で決まるものではありません。借地借家法32条の要件と、協議から調停・訴訟に至る手順、継続賃料の考え方を、中小不動産の実務目線で解説します。

「認定ごと買えると思っていた」——特区民泊の認定は物件でなく事業者に付くため、売買では引き継げません。訪日客4,268万人の追い風と規制強化が同時に進むいま、民泊物件の売却・購入・転用の相談を型のある案件に変える三制度の整理と仲介実務チェックを解説します。

海外赴任中の日本人も「非居住者」——外国人かどうかではなく居住性で決まる外為法の取得報告が、2026年4月から全件報告になりました。特別注視区域の事前届出、非居住者売主の源泉徴収、登記の国籍情報まで、国際化する売買を型のある案件に変える実務を解説します。

熱海の土石流災害を教訓に生まれた盛土規制法。区域に指定された瞬間から重要事項説明の項目が増え、既存盛土のリスクは買主に引き継がれます。区域確認から造成履歴の調査、価格への織り込みまで、中小不動産会社の調査の型を現場目線で解説します。

所有者になりすます地面師の被害を防ぐには、本人確認書類の原本とICチップ、登記記録、面談、代金の振込先を照らし合わせることが基本です。宅建業者の取引時確認と記録の保存、登記の本人確認のしくみ、2027年4月からの変更点を整理しました。

「売っても手間ばかり」と放置されてきた低額の空き地に、税制の追い風が続きます。100万円控除の3年延長で何が変わるのか、市区町村の確認書の段取りから報酬特例との併用まで、低額物件を商機に変える実務を中小不動産会社の現場目線で解説します。

不動産IDは、土地や建物を一つに特定する17桁の共通コードで、登記の不動産番号13桁と特定コード4桁を半角ハイフンでつないで書きます。不動産番号は登記事項証明書の右上にあります。決め方、調べ方、2026年の見直しの議論をまとめます。

売り先行は資金計画が固まりやすく、買い先行は次の家を確保しやすい一方で二重の支払いが生じます。選び方の軸、つなぎ融資・買取保証の仕組み、3,000万円特別控除と住宅ローン控除の併用制限など税金の特例の要件を、国税庁の資料で確かめて整理します。

全国の地籍調査進捗率は53%。境界が決まらない土地は、決済延期・面積トラブル・越境紛争の火種になります。媒介受託時の境界チェック6項目、公簿と実測の契約の型、確定測量・筆界特定の段取りまで、現場の実務として解説します。

関東甲信・東海も梅雨入りし、雨漏り・漏水の入電が集中する季節に入りました。「止める・広げない・記録する・報告する」の初動SOP、賃料の当然減額への備え、保険の使い分け、梅雨前点検とハザードマップ重説まで、226室を運営する立場から現場の型を解説します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。