コラム

不動産会社の実務コラム

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

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/ 手順を知りたい

準備時間を減らす第一歩は、1週間の作業を「探す・写す・待つ・やり直す」に分けて記録することです。宅建業法35条・37条・32条で省けない確認を先に決め、回数の多い作業から1つずつ試す手順と、減った時間の正しい計算方法を説明します。

不動産会社が業務システムを選ぶときは、画面の使いやすさより先に、データを書き出せるか、権限を分けられるか、個人データを誰が取り扱うのか、解約したときにデータがどうなるかを確かめることが大切です。IPAと個人情報保護委員会の資料に沿って確認点をまとめます。

賃貸管理業務を1つの台帳にまとめると、同じ情報を何度も入力せずに済み、入金・送金・報告の照合が1か所で済みます。一方で、移行時の取り違えや障害時の停止などのリスクもあります。賃貸住宅管理業法の分別管理・帳簿・定期報告とあわせて、移行前に決めることを整理します。

不動産営業のKPIは、反響→内見→申込→契約の段階ごとの件数と転換率に分け、売上目標から逆算して設計します。段階の定義、転換率の式、仮の数字による逆算例、指標の絞り方と、宅建業法47条の2・労働基準法にもとづく運用上の注意を説明します。

内見・申込・追客の情報が別々の場所にあると、連絡の重複や漏れに加え、契約が成立するまでに行う重要事項説明の準備が遅れ、個人情報の所在も分からなくなります。起きることを整理し、お客様1人につき1つの記録にまとめる手順を説明します。

顧客管理を名簿で終わらせないためには、お客様ごとに次の行動・期限・担当を入れ、やり取りを日付つきの履歴で残す運用にすることが大切です。決めておく項目、状態の定義、履歴の書き方、個人情報保護法22条・23条に沿った整え方を説明します。

家賃の引き下げは一度行うと戻しにくく、収入に長く影響します。空室が続いたときは、広告の表示、募集条件、仲介会社への情報、部屋の状態を順に見直してから判断します。表示規約や原状回復ガイドラインに沿った見直し方を整理します。

追客漏れの多くは、担当者のやる気ではなく「次に何をいつするか」が決まっていないことから起きます。よくある7つのパターンと防ぎ方、次回対応日と引き継ぎのルール、週次の確認方法、追客で守る法令を整理します。

家賃査定は、近隣の平均家賃をそのまま使うのではなく、条件の近い事例を選び、設備・築年数・募集時期の違いを調整し、空室が続いたときの損失と比べて決めます。不動産鑑定評価基準の考え方と、仮の数字による計算例で手順を説明します。

家賃提案に時間がかかる主な理由は、データの置き場所が散らばっている、比べ方が担当者ごとに違う、資料を毎回ゼロから作る、判断材料が足りずオーナーとの往復が増える、の4つです。工程を分けて測り、型にして短くする手順を説明します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。