不動産会社の実務コラム。
賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。
期限が決まっている改正
- 2026年10月1日非居住者への仲介手数料が消費税10%課税へ
- 2026年10月5日不動産登記の「国籍等」申出が必須に
- 2026年・一斉更新賃貸住宅管理業の登録更新（申請は満了90日前から30日前までの60日間）
- 令和8年7月31日公布建築士法改正で設計契約の書面義務から300平方メートルの線が消える
- 施行済み賃貸のLPガス「無償貸与」はもう使えない
- 2026年6月施行改正保険業法と不動産会社の火災保険販売
- 2026年6月14日開始特定在留カードで表裏コピーが通用しなくなる
- 2026年4月施行区分所有法改正で管理会社がやる5つのこと
- 2026年4月施行住所等変更登記の義務化
- 全面施行改正建設業法で修繕・原状回復の見積りが変わる
お盆の帰省を、空き家・相続相談の入口に変える
お盆に家族が集まると、実家や相続の話が動きます。全国の空き家は約900万戸。相続登記の義務化も重なり、実家じまいの相談は年々増えています。この波を受け止める受け皿は、7月中に整えるものです。相談の入口、初回のヒアリング、空き家の出口の整理、士業連携までを、中小不動産会社の実務に落として整理します。
最低賃金の引き上げが、賃貸管理の利益を静かに削ります
最低賃金の上昇は、時給で人を雇う会社だけの話ではありません。原状回復や清掃を外注する賃貸管理会社は、外注単価の上昇という形で、管理原価をじわじわと押し上げられます。管理料が据え置きのままなら、利益は静かに痩せていきます。令和8年度の目安答申を前に、原価の分解とオーナー折衝から着手してください。
カスタマーハラスメント対策が2026年10月に義務化されます
カスタマーハラスメント対策が、2026年10月1日から会社の義務になります。労働者が1人でもいれば対象で、中小企業に猶予はありません。賃貸管理の現場は、深夜のクレーム電話、退去時の過剰要求、担当者への人格否定と、カスハラが日常的に起きる場所です。しかも取引先であるオーナーの言動も、対象になり得ます。まず、従業員を1人で矢面に立たせない体制から始めてください。
フリーランス法の指導が年1542件になりました
外注が多い業種ほど危ない法律が、静かに執行段階に入りました。令和7年度の措置は1552件。最多の違反は、悪質な買いたたきではなく、発注書を出していないことと、支払いが60日を超えていることです。そして月末締め翌月末払いは、計算するとほぼ確実に60日を超えます。自社の支払サイクルを、いま一度たしかめてください。
インボイスの8割控除、10月から5割ではなく7割になります
10月から5割になると身構えていた会社に、朗報と落とし穴が同時に来ました。控除割合は7割で踏みとどまり、負担増は想定の3分の1。一方で2割特例は終わり、法人には代わりの特例がありません。外注費・サブリース・オーナー説明の三つの現場で、9月30日までに何を直すかを具体的に示します。
空き家の媒介報酬33万円の特例、施行2年で分かったこと
800万円以下の空き家なら媒介報酬の上限は33万円。買主からも受け取れ、1年超空いている賃貸なら貸主から2.2か月分。それでも多くの会社が使えていないのは、媒介契約の前に説明して合意するという一手間を型にできていないからです。現地調査等の費用の考え方、受託判断、社内の運用設計まで解説します。
賃貸住宅管理業の登録は5年で切れる
登録の有効期間は5年。更新の窓は満了日の90日前から30日前までの実質2か月だけです。落とせば登録は自動的に失効し、200戸以上の管理業を営めなくなる。取り直しは新規登録として登録免許税9万円と標準処理期間90日。期限を人ではなく仕組みで持つ方法まで解説します。
木造戸建のリフォームに建築確認が必要な時代
木造2階建てを買い取って間取りを変えて売る。その前提が2025年4月1日に変わりました。主要構造部の一種以上について過半に及べば大規模の修繕・模様替となり建築確認が必要。屋根ふき材のみの改修は該当しない。検査済証がなければ現況調査から。仕入れ判断に乗る時間と費用を解説します。
所有不動産記録証明制度2026
被相続人がどこに不動産を持っていたか分からない。その問いに国が用意した答えが所有不動産記録証明制度です。手数料は検索条件1件につき1通あたり書面1,600円から。未登記建物や先代名義の不動産は出てこない。検索条件の設計と名寄帳との併用、住所変更登記義務化との関係までを現場目線で解説します。
アパート立退き実務2026｜正当事由と立退料の積算
立退料を払えば明け渡させられる、という制度ではありません。更新拒絶の通知は満了の1年前から6か月前まで、正当事由は必要性の比較で決まり、立退料が不足分を補う。耐震診断による裏づけ、立退料の内訳、合意書の必須条項、自力救済の禁止までを現場目線で解説します。
賃貸の連帯保証人「極度額」実務2026
連帯保証人の極度額は、金額を書面で定めて初めて有効になります。極度額の書き方と目安、保証人の死亡による元本確定、施行前契約が合意更新で改正民法に入る落とし穴、家賃債務保証会社との併用を、中小不動産の現場目線で解説します。
登録免許税の軽減措置2026
登録免許税は、要件と証明をそろえれば大きく下がる税です。土地の移転登記1.5%の令和11年3月末までの延長、住宅用家屋の保存0.15%・移転0.3%・抵当権0.1%、認定住宅のさらなる軽減、住宅用家屋証明書と中古の耐震要件を、中小不動産の現場目線で解説します。
