不動産会社の実務コラム。
賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。
期限が決まっている改正
- 2026年10月1日非居住者への仲介手数料が消費税10%課税へ
- 2026年10月5日不動産登記の「国籍等」申出が必須に
- 2026年・一斉更新賃貸住宅管理業の登録更新（申請は満了90日前から30日前までの60日間）
- 令和8年7月31日公布建築士法改正で設計契約の書面義務から300平方メートルの線が消える
- 施行済み賃貸のLPガス「無償貸与」はもう使えない
- 2026年6月施行改正保険業法と不動産会社の火災保険販売
- 2026年6月14日開始特定在留カードで表裏コピーが通用しなくなる
- 2026年4月施行区分所有法改正で管理会社がやる5つのこと
- 2026年4月施行住所等変更登記の義務化
- 全面施行改正建設業法で修繕・原状回復の見積りが変わる
令和9年度税制改正要望2026｜不動産の特例はどこが変わるか
令和8年8月28日、国土交通省の令和9年度税制改正要望が公表されました。並んでいる項目の多くは「延長」で、見出しにはなりにくい。ですが3本だけ、新しい線が引かれています。ひとつは床面積要件を50㎡から40㎡へ下げる要望が3つの制度で揃ったこと。ひとつは、土砂災害等の災害レッドゾーン内で新築された住宅を登録免許税の特例から外すという、はじめて「狭める」方向の要望。もうひとつは、空き家の3,000万円特別控除に、相続・遺贈と同視し得る民事信託契約の終了が加わったことです。あわせて、賃貸管理会社には税より予算のほうが効きます。
不特法施行規則改正 2026｜想定利回りの根拠と11月30日
「想定利回り5%」と書いたときの5%は、どこから来た数字なのか。令和8年8月21日に公布・施行された不動産特定共同事業法施行規則の改正は、そこを書かせる改正です。契約成立前の説明事項に利回りの根拠が追加され、監督留意事項では出口の売却について「契約締結済み」「法的拘束力のない意向表明書があるだけ」「相手方を探している最中」「まだ探してもいない」の4段階を区別して書くことが求められました。既存の許可事業者は令和8年11月30日まで従前の例によることができます。裏を返せば、12月1日から書面が変わります。
住宅市場動向調査 令和8年度｜9月1日開始・賃貸は訪問調査
令和8年度住宅市場動向調査が9月1日に始まります。注文住宅は建築着工統計、既存住宅は登記情報という台帳から世帯を引けます。しかし民間賃貸住宅の入居者を集めた名簿は、どこにもありません。だから調査は留め置き方式になり、その定義は「調査員が該当する住宅を探し出し世帯主へ依頼する」です。探し出す場所は、あなたが管理している物件のエントランスです。国交省の報道発表は入居者に向けて書かれていて、管理会社とオーナーに宛てた行は1行もありません。9月の1本目の電話に、何と答えるかという話です。
不特法施行規則の改正2026｜8/21施行・猶予は11/30まで
空き家や古民家をクラウドファンディングで再生している会社は、令和8年8月21日に公布・施行された不動産特定共同事業法施行規則の改正を確認してください。契約成立前に交付する書面の説明事項が増え、想定利回りを表示したなら「それが予想に基づくものであり、不確実である旨」と「その算定の根拠となる不動産取引の額」まで書くことになります。利害関係人と取引するなら、その額を妥当と判断した根拠を示す。示せないなら鑑定評価を取る。出資される金銭の使途は、取得代金・工事費用・租税公課といった項目ごとに書く。すでに許可・登録を受けている事業者は令和8年11月30日まで従前の例によることができますが、逆に言えば12月1日からは新しい書面でなければなりません。
東京都高齢者いきいき住宅2026｜改修は3分の2・最大260万円／戸
東京都が令和8年8月21日に始めた「東京都高齢者いきいき住宅認定制度」の補助表には、空欄がひとつあります。セーフティモデルの「新築」欄です。改修なら100万円／戸が出るのに、新築には出ない。そして改修の補助率は3分の2、新築は5分の1。耐震改修を併せて行えば、耐震改修費の3分の2・上限200万円／戸がさらに乗ります。この設計は「高齢者向けの新しい建物を建ててください」ではなく、「いま持っている賃貸住宅を、高齢者が住める状態に直してください」と言っています。昭和の木造アパートを抱えたオーナーに、いま何を持っていくべきかという話です。
無許可でも営業停止｜建設業・監督処分基準の改正案2026
建設業許可を持っていないから監督処分は関係ない、と考えている管理会社は多いと思います。ただ、建設業法第28条第2項と第3項は、許可の有無で対象を切っていません。無許可で建設業を営む者が工事を適切に施工しなかったために公衆に危害を及ぼした場合、その工事が行われている区域の都道府県知事は、指示処分も営業停止処分もできます。令和8年7月31日に公示された改正案は、この無許可業者向けのガイドラインに「公衆危害」の章を新しく立て、粗雑工事による重大な瑕疵の営業停止を3日以上から7日以上へ引き上げます。許可業者側では、他法令違反の一覧に物流効率化法が加わり、公衆危害の類型に自動車運転死傷処罰法違反が明記される。意見の締切は8月30日23時59分、施行は9月中旬の想定です。
賃貸アパートだけ15,000戸｜上位住宅トップランナー政令案
自社は年に数十戸しか建てないから関係ない——上位住宅トップランナーの話は、たいていそこで終わります。ただ、令和8年8月7日に公示された建築物省エネ法施行令の改正案を読むと、4区分のうち賃貸アパートだけ基準戸数が15,000戸で、ほかの3区分（各2,000戸）の7.5倍です。国土交通省はこの線を「住宅市場全体の累積供給量の上位4分の1が指定されるように」引いたと書いています。つまり賃貸アパートは、それだけ少数の事業者に集中している市場だということです。指定されるのは大手でも、同じ令和9年4月1日から賃貸アパートのトップランナー基準は省エネ基準▲10％から▲20％へ上がる。地主に建築を提案し、完成後の管理を受託する会社にとって、これは他人事ではありません。
採光の窓が転用を止めていた｜建基法施行令改正案2026
空き家や1階の空き店舗を通所介護の事業所に貸したい。話がまとまりかけたところで設計事務所から「この居室は採光が足りません」と言われて止まる。建築基準法28条1項の採光規制は、住宅や学校だけでなく、施行令19条1項が定める児童福祉施設等にもかかります。老人デイサービスセンターはここに入るため、利用者が数時間しかいない通所型の施設でも、居室の床面積に応じた窓が要る。令和8年7月31日に公示された建築基準法施行令の改正案は、この対象から「利用者の滞在時間が短いことその他の理由により衛生上支障がないものとして国土交通大臣が定めるもの」を外します。ただし、外れるのが具体的にどの施設かは、政令ではなく後から出る告示に書かれます。意見を出せるのは8月30日0時までです。
設計契約の書面義務から300平米が消える｜建築士法改正2026
テナント区画の壁を1枚抜く。空室の間取りを2DKから1LDKに変える。所有ビルの外壁改修に工事監理を付ける。こうした小さな発注で、これまで多くの現場は見積書1枚と口頭のやりとりで走ってきました。令和8年7月31日に公布された建築士法の一部を改正する法律（令和8年法律第74号）は、そこに書面の相互交付義務をかけます。現行法が「延べ面積が三百平方メートルを超える建築物の新築に係る」と限定していた部分が、条文の見出しごと消えるからです。加えて、建築士事務所には見積書を作る努力義務が新設され、発注する側にも「適正な委託代金で契約する」努力義務が明記されました。設計料の値切りが違法になるという話ではありません。何をいくらで頼んだのかを書面にできない発注が、法令上そもそも成り立たなくなるという話です。
利回りを出すなら根拠まで書面に｜不特法・契約前書面の改正2026
「想定利回り8％」と書いたら、その8％がどこから来たのかを契約前の書面に書く。令和8年8月21日に公布・施行された不動産特定共同事業法施行規則の改正は、ひとことで言えばそういう改正です。もともと不特法には「合理的な根拠を示さずに予想利回りを表示してはならない」という規制がありました。今回はそれを一歩進めて、根拠となる不動産取引の額、物件を特定する情報、取引態様、そしてその取引が本当に行われたのか・行われる見込みなのかまでを、書面の記載事項として法令に書き込んだ。対象は許可業者だけではありません。規則71条の準用により、空き家や古民家の再生でクラウドファンディングを使う小規模不動産特定共同事業者にも同じ内容が及びます。既存事業者には経過措置があり、令和8年11月30日までは従前の例によることができる。つまり実務上の期限は12月1日です。何がどう増えたのかを、書面の項目単位で整理しました。
空室改修に最大250万円／戸｜セーフティネット住宅改修費補助の実務
空室が埋まらない物件を、補助金で直す。その入口として毎年動いているのが、スマートウェルネス住宅等推進事業の「セーフティネット専用住宅改修事業」です。令和8年度の募集は4月15日に始まり、12月11日17時で締め切られます。補助率は3分の1、限度額は基本62万円／戸、バリアフリー改修などを含めれば125万円／戸、エレベーターを設置すれば143万円／戸、車椅子使用者に必要な空間を確保した便所と浴室を整えれば250万円／戸。数字だけ見れば大きな制度です。ただしこれは改修費の3分の1を配る制度ではありません。10年間その住戸を住宅確保要配慮者専用として登録し続けることと引き換えに、改修費の一部が出る制度です。締切から逆算した現実的なスケジュール、交付決定前着工という一発アウトの落とし穴、そして10年後まで続く義務を、オーナー提案の順序に翻訳しました。
みなし仮設は家賃補助ではありません｜賃貸型応急住宅の実務
令和8年熊本地震の災害救助法適用日は7月28日です。熊本県と熊本市が、被災者に民間賃貸住宅を無償で提供する賃貸型応急住宅（みなし仮設住宅）の受付を始めました。この制度でいちばん誤解されるのは、家賃上限の性格です。県のQ&Aは「家賃補助ではなく、応急仮設住宅を現物支給する制度」と書き、上限を超える分を入居者が差額として支払うことは「なり得ない」と明記しています。借主は行政、契約は三者による定期建物賃貸借、物件を探すのは被災者本人、そして貸主の同意がなければ契約は成立しない。仲介手数料は家賃の0.55か月以内、退去修繕負担金は2か月以内、火災保険は行政が包括契約します。7月28日以降にすでに個人で契約した部屋を遡って対象化する切替の手順と、そこで遡及できない費用も含めて整理しました。
