コラム

不動産会社の実務コラム

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

入居者に「何が不満ですか」と正面から聞いた統計が出ました。賃貸だけ、住んでから不満が増える項目が3つあります。浴室、台所、そして断熱です。内見のときには飲み込めたはずのものが、なぜ住んだあとに効いてくるのか。募集図面と原状回復の順番を組み替える話として読みます。

モバイルバッテリーが燃える話は、もう他人事ではありません。東京消防庁管内では2025年に382件、2026年は1.5倍のペースで増えています。出火が最も多いのは7月。ゴミ置き場、駐輪場、そして居室。賃貸管理会社が掲示と巡回と初動で何をどこまでできるのかを整理します。

保険料が上がるという話は毎年流れてきます。ですが管理会社が動くべき対象は、値上げ幅の予想ではありません。自社の管理物件について、どの建物にどの補償が付いていて、いつ更新が来るのかを一覧にすること。それが無いままでは、値上げの通知が届いた日に何も答えられません。

金利が上がると、同じ年収の買主でも借りられる額が減り、減る割合は年収によらず同じです。2026年の政策金利とフラット35の金利、返済負担率と審査金利の考え方、借入可能額の計算式と仮の数字での計算例、売出価格の相談への落とし込みを説明します。

請負代金が100万円未満だから事前調査はいらない——これは誤りです。100万円は報告の閾値であって、調査そのものは規模によらずすべての解体・改修工事で必要とされています。原状回復の1室でも例外ではありません。

売買の話だけして賃貸借の条件を契約書送付で済ませていると、10月以降はそれが法47条1号の事実不告知に当たりえます。過失で告げなかった場合も31条の信義誠実義務に抵触するおそれがある、と明記されました。

登録更新は満了日の90日前から30日前までに申請します。法人・個人別の公式書類一覧、電子申請と収入印紙の郵送、財産要件や業務管理者の確認を、書き込める準備シート付きで整理します。

2026年10月5日から、所有権の移転や保存の登記をするときは、名義人になる人の「国籍等」も検索用情報として申し出ることになりました。日本人の買主も対象で、電子証明書では代わりになりません。いまの決済で確認することをまとめます。

海外に住むオーナーや外国法人から受任した国内不動産の仲介手数料は、令和8年10月1日以後の分から消費税10%の課税になりました。賃貸の客付けも対象です。経過措置の基準日は令和8年3月31日で、すでに過ぎています。

期限まであと8か月と少し。ところが調査そのものが、年に一度の停電のときにしかできません。賃貸物件のキュービクルに変圧器やコンデンサが残っている会社にとって、2026年度の年次点検は事実上の最終便です。

賃貸中心の会社でも、売買の媒介を扱えば犯収法の特定事業者です。リスク評価書は令和8年度中に全社作成が政府目標、体制整備は令和8年度末まで、対面の本人確認は2027年4月1日からICチップ読み取りへ。3つの期限が同時に走っています。

国のガイドに「賃貸オーナー向け」と書かれたのは、そう当たり前のことではありません。侵入窃盗は2年連続で増え、空き家の窃盗は5年で約4倍になりました。賃貸でこれをやるとき、詰まるのは設備の選定ではなく、誰が付けて誰が払うかです。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。