Column

不動産会社の実務コラム。

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

期限が決まっている改正

再建築不可物件は接道義務を満たさず建て替えが原則できない土地。43条2項の認定・許可、セットバック、価格・住宅ローンの実情、隣地買い増しなどの出口戦略、重要事項説明の注意点まで、見た目で即断せず調べて正直に伝える売買実務を現場目線で解説します。

住み替えには売り先行・買い先行・同時進行の三つの進め方があり、状況によって最適解が変わります。ダブルローンやつなぎ融資の負担、五つの判断の軸、2026年の金利・市況での注意点まで、売却と購入を一貫して伴走する実務を現場目線で解説します。

火災保険だけでは地震は対象外。地震保険は火災保険とセットで加入し、保険金額は30%から50%、損害区分に応じて支払われます。建築年・耐震等級などの割引制度や地震保険料控除まで、売買と賃貸の現場で正しく伝える実務を現場目線で解説します。

2025年1月から、売買の媒介で預かった物件はレインズに取引状況(ステータス)を登録・更新することが義務に。囲い込み規制の中身、登録証明書のQRコード、売主の信頼を得る実務を現場目線で解説します。

2025年4月から、新築の省エネ基準適合が義務化され、4号特例も縮小されました。中古住宅のリフォーム・増築で建築確認が必要になる場面、検査済証の確認、不動産会社の関わり方を現場目線で解説します。

相続したものの使い道のない土地を、国に引き取ってもらえるのが相続土地国庫帰属制度です。引き取ってもらえない土地の要件、審査手数料と負担金、売却や譲渡との比較、そして相談の現場での活かし方を、現場目線で解説します。

中古住宅の「この建物は大丈夫か」という不安に、客観的な根拠で応えるのが建物状況調査です。宅建業法での位置づけ、売主・買主のメリットと注意点、瑕疵保険や安心R住宅との関係、そして売買の現場での活かし方を、現場目線で解説します。

「管理を買え」と言われるとおり、分譲マンションの価値は管理組合の運営で大きく変わります。見えにくい管理の質を市区町村が認定する管理計画認定制度のしくみ、メリット、取得の進め方、そして売買・管理の現場での活かし方を、現場目線で解説します。

「壁紙の張り替え代を全額請求された」——退去のたびに繰り返される敷金精算のもめごとは、記録と説明の不足から生まれます。通常損耗と借主負担の線引き、経過年数の按分、特約の線引き、もめないための退去・精算の実務を、ガイドラインに沿って現場目線で解説します。

夏枯れは「何も起きない季節」ではなく「仕込みの季節」です。空室の損失を金額で可視化し、家賃に手をつける前にコンディション・写真・条件・訴求を整える。閑散期を次の繁忙期への準備期間に変える空室対策とオーナー提案の実務を、現場目線で解説します。

日銀の追加利上げで、賃貸オーナーや買主の金利への関心が一斉に高まる局面です。「事実・見通し・個別事情」を分けて落ち着いて説明し、借入と収支の現況整理から出口の選択肢提示まで相談に並走する。利上げの不安を相談と信頼の入口に変える実務を、現場目線で解説します。

毎年7月1日の路線価公表前後は、地主・所有者が自分の不動産の価値を意識する季節です。「路線価は税金用・売値は別物・査定はうちが出す」の説明で誤解を解き、簡易査定とヒアリングへ橋を架ける。一物五価の整理と7月に向けた6月の準備を、現場目線で解説します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。