コラム

不動産会社の実務コラム

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

管理受託している賃貸住宅が200戸以上になると、賃貸住宅管理業法により国土交通大臣の登録が必要です。登録後は業務管理者の選任、契約前の重要事項説明、契約時の書面、家賃等の分別管理、オーナーへの定期報告などが求められます。条文を示しながら、200戸に近づいた会社の準備を整理します。

不動産投資の融資は、物件・借入人・資金使途が商品の対象に入るかを先に確かめるのが近道です。最初の相談先の選び方、必要書類、相談文の例、否決されたあとの見直し方を、金融庁の調査結果や公的な情報に沿って整理しました。

管理会社を替えたいというオーナーの不満は「何をしてもらっているか見えない」ことから生まれがちです。管理業法20条の定期報告の決まりを確認し、月次レポートに入れる内容、送金明細の見せ方、毎月の作業の流れを整理します。

募集情報で依頼者の信頼を得るには、言葉の工夫より先に、表示規約が求める事項を漏れなく正しく最新の状態で載せ続けることが土台です。宅建業法と表示規約の決まり、書き方、掲載前の確認、更新と削除、依頼者への報告を整理します。

準備時間を減らす第一歩は、1週間の作業を「探す・写す・待つ・やり直す」に分けて記録することです。宅建業法35条・37条・32条で省けない確認を先に決め、回数の多い作業から1つずつ試す手順と、減った時間の正しい計算方法を説明します。

生成AIが役立つのは、文章の下書き、要約、言い換え、情報の整理のように、人が後で確かめられる作業です。重要事項の説明や契約書面への記名、広告表示の確定、法律上の判断は人が担います。業務ごとの分担表と、使い始める前に決めることを整理します。

不動産会社が業務システムを選ぶときは、画面の使いやすさより先に、データを書き出せるか、権限を分けられるか、個人データを誰が取り扱うのか、解約したときにデータがどうなるかを確かめることが大切です。IPAと個人情報保護委員会の資料に沿って確認点をまとめます。

賃貸管理業務を1つの台帳にまとめると、同じ情報を何度も入力せずに済み、入金・送金・報告の照合が1か所で済みます。一方で、移行時の取り違えや障害時の停止などのリスクもあります。賃貸住宅管理業法の分別管理・帳簿・定期報告とあわせて、移行前に決めることを整理します。

家賃査定でオーナーの信頼を失うのは、金額が外れたときより、根拠を示さない、理由なく撤回する、相場の変化を説明しないときです。公的統計と近隣事例の使い分け、借地借家法32条、宅建業法47条の2を踏まえた説明と見直しの手順を説明します。

不動産営業のKPIは、反響→内見→申込→契約の段階ごとの件数と転換率に分け、売上目標から逆算して設計します。段階の定義、転換率の式、仮の数字による逆算例、指標の絞り方と、宅建業法47条の2・労働基準法にもとづく運用上の注意を説明します。

内見・申込・追客の情報が別々の場所にあると、連絡の重複や漏れに加え、契約が成立するまでに行う重要事項説明の準備が遅れ、個人情報の所在も分からなくなります。起きることを整理し、お客様1人につき1つの記録にまとめる手順を説明します。

主担当（しゅたんとう）は仕事を中心になって進め結果に責任を持つ人、副担当（ふくたんとう）は主担当を補い不在時に代わる人です。読み方・言い換え例・使い分けと、宅地建物取引士が必要な仕事を踏まえた不動産会社での役割分担の決め方を説明します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。