コラム

不動産会社の実務コラム

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

仲介手数料は宅建業法46条と報酬告示で上限が決まっているだけで、下限はありません。上限額の計算と業務の中身を示し、合意した報酬を媒介契約書に書く順番で対応する方法を、計算例と場面ごとの考え方で整理します。

賃貸管理の1戸あたり採算は、管理料と付帯収入から、直接費と作業時間に時間単価を掛けた人件費を引く式で見積もれます。仮の数字による計算例と損益分岐の戸数、作業時間の測り方、賃貸住宅管理業法16条の分別管理などを原価に入れる考え方を説明します。

投資用不動産のセミナーは、集客の手段であると同時に契約の勧誘の場面です。告知、参加特典、申込みフォーム、案内メール、当日の資料と収支シミュレーション、個別相談と追客の順に、宅建業法などで確かめることと手順の例を説明します。

紹介制度は、謝礼の額より先に、紹介者の範囲と役割、紹介される本人の同意、景品規制、税務、効果の測り方を決めておくと続けやすくなります。消費者庁Q&A、不動産業の景品規約、宅建業法、個人情報保護法、国税庁の資料をもとに手順を説明します。

Instagramの物件投稿は、チラシやポータルサイトと同じ広告のルールで作るのが基本です。取引態様の明示、誇大表現と特定用語、成約後の投稿の扱い、写真の決まり、社員の投稿とステマ規制、入居者への配慮、続けられる運用の手順を説明します。

Googleビジネスプロフィールは、正しい情報の登録と、ポリシーに沿った口コミの扱いが土台です。ビジネス名・住所・カテゴリの決まり、個人のプロフィール、物件写真の広告ルール、禁止されている口コミの集め方、ステマ規制との違い、返信と個人情報を説明します。

不動産会社のSEOを、地域キーワードの選定、記事構成、公開前の点検、問い合わせ計測まで解説。根拠の示し方と改善記録メモで、既存記事を見直す手順が分かります。

宅建業法の改正で現場の手順が変わったのは、IT重説、書面の電子化、建物状況調査、水害ハザードマップ、盛土規制法、空家等の報酬特例、区分所有建物の重要事項説明です。施行日と条文、重要事項説明書・契約書の確認点、手順書の見直し方を説明します。

不動産取引の反社チェックを、契約条項・照会・現地や口頭での確認に分けて整理。疑義が出たときの相談先と、担当者が残す記録を確認できます。

経費精算の効率化は、電子で受け取った領収書のデータ保存、紙の領収書のスキャナ保存の要件、インボイスがなくても帳簿だけで控除できる経費を押さえてから、精算ルールと道具を決めるのが近道です。国税庁の資料をもとに手順を説明します。

クレームの炎上を防ぐには、苦情を担当者の記憶ではなく記録で管理し、繰り返しの連絡や第三者の名前などの兆しを早めに拾います。賃貸住宅管理業法の定期報告で求められる苦情の記録、記録の項目、受けた後の手順、月ごとの見直しを説明します。

業務システムが使われなくなる原因は、機能より導入の進め方にあることが多いです。導入前に決めておく6点、試行から旧運用の停止までの5段階、試行メンバーの選び方、個人情報保護法23条〜28条と委託先の監督、契約前にベンダーへ確かめることを説明します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。