コラム

不動産会社の実務コラム

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

賃貸管理ソフトは、料金表や機能の数だけでは自社に合うか分かりません。法令で求められる帳簿・分別管理・定期報告に対応できるか、見積もりで何を聞くか、データを書き出せるか、個人情報の委託と契約期間をどう確かめるかを、順に整理します。

民泊を続けにくくなった物件をマンスリー賃貸に切り替えるときは、宿泊ではなく賃貸借として契約と管理を組み直します。住宅宿泊事業の180日上限と条例の制限、大阪市の特区民泊の新規受付終了、旅館業との境目、定期借家の書面と事前説明を整理します。

相続登記の義務化は2024年4月1日に始まり、2026年4月で2年がたちました。不動産登記法76条の2・164条と法務省の公表資料をもとに、期限と過料の流れ、相続人申告登記でできないこと、2026年に始まった関連制度、売却や管理の相談を受けたときの確認手順を整理します。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査で、空き家は900万戸、空き家率は13.8%と過去最多・過去最高でした。改正空家法の管理不全空家と空家等管理活用支援法人、国土交通省の空き家管理受託ガイドライン、媒介報酬の特例を確かめ、不動産会社が空き家管理を受託する手順を整理します。

2025年の新設住宅着工は740,667戸で前年比6.5%減、分譲マンションは12.2%減でした。一方、首都圏の中古マンション成約は2025年度に過去最高です。公的統計で確かめた数字と、建物状況調査や2025年4月からのリフォームの建築確認など、中古仲介とリノベ提案で押さえる点を整理します。

東京23区のマンションは「まったく売れない」わけではありません。2026年8月の23区の新築は発売が前年同月比30.7%減で初月契約率は72.4%、中古は7月度の東京都区部の成約件数が17.2%減で7か月連続の減少でした。公表データと仲介会社の対応を整理します。

賃貸管理の問い合わせ対応に生成AIやチャットボットを使うなら、入力する個人情報の扱い、回答の誤りを人が確かめる仕組み、宅建士にしかできない業務との線引きを先に決めておく必要があります。国の注意喚起とガイドライン、宅建業法をもとに整理します。

不動産会社でもリモートワークは導入できますが、先に専任の宅建士の勤務の扱い、労働時間と費用のルール、個人情報を家に持ち出さない仕組みを規程に書いておく必要があります。2021年7月1日施行の解釈・運用の考え方の改正と、厚生労働省のテレワークガイドラインをもとに、部門別の運用例まで整理します。

契約書や書式の版管理は、使ってよい版を1つに決め、古い版は使えない場所に移し、変更の理由を記録すれば始められます。交わした契約書の保存は別のルールで、電子帳簿保存法の電子取引データの要件と宅建業法の帳簿の保存期間も確認します。

電子署名で結んだ不動産の契約は有効です。裁判で本人が結んだと示す場面を支えるのが電子署名法3条の推定です。宅建業の書面を電子で渡すときの承諾・宅建士の記名・改変防止の要件と、保証契約や定期借家の扱いを条文で整理します。

2022年5月18日から、媒介契約書・重要事項説明書・37条書面は相手方の承諾を得て電子で提供できるようになりました。承諾の取り方、改変を確かめる措置、宅建士の記名、定期借家の事前説明、保存期間の決まりを条文で確かめ、ペーパーレス化の進め方を説明します。

賃貸住宅管理業法20条は、管理業者に委託者（オーナー）への定期報告を求めています。施行規則40条の頻度と記載事項を確かめたうえで、月次報告の中身と短い定期面談の型を、標準管理受託契約書の条文とあわせて解説します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。