コラム

不動産会社の実務コラム

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

解約オーナーへの再提案は、引継ぎを丁寧に終え、連絡してよいかの意向と自社の改善が済んでいるかを確かめてから始めます。管理受託契約の終了時の処理、秘密保持、個人情報の利用目的、メール案内の同意、90日・180日・365日の接点の運用例を整理します。

不動産会社のCX（顧客体験）改善は、法律で決まっている重要事項説明・契約書面・定期報告を分かりやすく確実に行うことから始めます。問い合わせから退去までの5段階の接点、オーナーとの接点、不満の拾い方、3か月で進める手順の例を説明します。

NPSの調査は、質問を少なく絞り、計算式と個人情報の扱いを先に決めておけば自社で実施できます。入居者やオーナーに満足度を聞くときの質問の作り方、仮の数字による計算例、個人情報保護法の利用目的、依頼メールと特定電子メール法の関係を順に整理します。

協力業者との価格は、原価の内訳を見て単価を決め、発注内容を書面で残し、値上げの相談には協議で応じるのが基本です。取適法（2026年1月1日施行）、建設業法19条、標準管理受託契約書の修繕ルールをもとに手順を整理します。

協力業者を受け入れるときは、作業の段取りより先に、オーナーとの管理受託契約で再委託できる範囲、建設業の許可が要る工事かどうか、入居者の個人情報の渡し方を確かめておくと、後のトラブルを防げます。賃貸住宅管理業法15条、建設業法、フリーランス法、個人情報保護法25条をもとに整理します。

協力業者の管理指標は、起点と終点、対象外の扱いを先に決めておかないと比べられません。完了日数、期限内完了率、再訪率などの定義と計算式を仮の数字の例で示し、指標を理由にした一方的な減額や支払の遅れにならないよう、取適法と建設業法19条の注意点もまとめます。

業務を外注するか社内で行うかは、1件あたりの費用だけでなく、量の変動、品質の確かめ方、法令の制限をあわせて判断します。管理業務は全部を再委託できず、個人データを渡すなら委託先の監督が、500万円以上の工事なら建設業の許可が関わります。判断の手順と計算例をまとめます。

物件別の採算は、自社の収入、担当者の作業時間、自社負担の外注費、共通費の配賦の4つを同じ基準で記録すると見えてきます。家賃は預り金で収入ではない点、配賦基準で赤字の幅が変わる計算例、賃貸住宅管理業法の帳簿・定期報告との関係を説明します。

敷金・保証金などの預り金は、自社の口座と分け、どのオーナーのお金かを帳簿ですぐ判別できるようにするのが分別管理の基本です。預り金台帳の項目と月次照合の手順、退去時の精算、修繕のための資金の準備と税務の区分を、法令と公的資料で整理します。

青色申告特別控除は個人だけ、少額減価償却資産の特例は個人と法人、小規模企業共済は掛金を払った個人の所得控除です。国税庁タックスアンサーの番号と要件、5棟10室基準、2026年4月以後の40万円未満の基準、申告前の確認表を仮の数字の計算例とともにまとめます。

管理受託で預かる家賃は、自社の財産と分けて管理し、どのオーナーの分かを帳簿ですぐ判別できる状態にしておく必要があります。入金の消込から滞納の確定、送金額の計算、預り金口座の残高確認、帳簿の保存までを、手順とチェックリストで解説します。

請求書を電子化する前に確かめたいのは、適格請求書の6つの記載事項、電子で送受信した請求書の保存要件、家賃の入金消込の流れです。入居者・オーナー・業者で消費税の扱いが違う点も含め、消費税法と国税庁の資料に沿って整理します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。