コラム

不動産会社の実務コラム

賃貸管理・仲介の現場で判断に迷う場面を、法改正の期限、実務の手順、書式の作り方から整理しています。

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法人契約や社宅代行会社を通した申込では、契約者（法人）、入居者（社員）、支払う人を最初に書面で確定させることが要です。法人番号公表サイトや登記事項証明書での実在確認、契約書の書き方、重要事項説明の宛先、社宅の税務で聞かれることまで、中小の管理会社向けに整理します。

賃貸管理ソフトは、料金表や機能の数だけでは自社に合うか分かりません。法令で求められる帳簿・分別管理・定期報告に対応できるか、見積もりで何を聞くか、データを書き出せるか、個人情報の委託と契約期間をどう確かめるかを、順に整理します。

相続登記の義務化は2024年4月1日に始まり、2026年4月で2年がたちました。不動産登記法76条の2・164条と法務省の公表資料をもとに、期限と過料の流れ、相続人申告登記でできないこと、2026年に始まった関連制度、売却や管理の相談を受けたときの確認手順を整理します。

東京23区のマンションは「まったく売れない」わけではありません。2026年8月の23区の新築は発売が前年同月比30.7%減で初月契約率は72.4%、中古は7月度の東京都区部の成約件数が17.2%減で7か月連続の減少でした。公表データと仲介会社の対応を整理します。

賃貸管理の問い合わせ対応に生成AIやチャットボットを使うなら、入力する個人情報の扱い、回答の誤りを人が確かめる仕組み、宅建士にしかできない業務との線引きを先に決めておく必要があります。国の注意喚起とガイドライン、宅建業法をもとに整理します。

不動産会社でもリモートワークは導入できますが、先に専任の宅建士の勤務の扱い、労働時間と費用のルール、個人情報を家に持ち出さない仕組みを規程に書いておく必要があります。2021年7月1日施行の解釈・運用の考え方の改正と、厚生労働省のテレワークガイドラインをもとに、部門別の運用例まで整理します。

賃貸住宅管理業法20条は、管理業者に委託者（オーナー）への定期報告を求めています。施行規則40条の頻度と記載事項を確かめたうえで、月次報告の中身と短い定期面談の型を、標準管理受託契約書の条文とあわせて解説します。

解約オーナーへの再提案は、引継ぎを丁寧に終え、連絡してよいかの意向と自社の改善が済んでいるかを確かめてから始めます。管理受託契約の終了時の処理、秘密保持、個人情報の利用目的、メール案内の同意、90日・180日・365日の接点の運用例を整理します。

NPSの調査は、質問を少なく絞り、計算式と個人情報の扱いを先に決めておけば自社で実施できます。入居者やオーナーに満足度を聞くときの質問の作り方、仮の数字による計算例、個人情報保護法の利用目的、依頼メールと特定電子メール法の関係を順に整理します。

協力業者を受け入れるときは、作業の段取りより先に、オーナーとの管理受託契約で再委託できる範囲、建設業の許可が要る工事かどうか、入居者の個人情報の渡し方を確かめておくと、後のトラブルを防げます。賃貸住宅管理業法15条、建設業法、フリーランス法、個人情報保護法25条をもとに整理します。

業務を外注するか社内で行うかは、1件あたりの費用だけでなく、量の変動、品質の確かめ方、法令の制限をあわせて判断します。管理業務は全部を再委託できず、個人データを渡すなら委託先の監督が、500万円以上の工事なら建設業の許可が関わります。判断の手順と計算例をまとめます。

物件別の採算は、自社の収入、担当者の作業時間、自社負担の外注費、共通費の配賦の4つを同じ基準で記録すると見えてきます。家賃は預り金で収入ではない点、配賦基準で赤字の幅が変わる計算例、賃貸住宅管理業法の帳簿・定期報告との関係を説明します。

案内役の「ウルスタくん」

芽から育つ不動産DXの相棒。コラムでは、現場ですぐ使える業務改善のヒントをお届けします。